- この記事のハイライト
- ●売却益とは、不動産の売却価格から諸経費を差し引いた利益のこと
- ●取得費を計上する際には、減価償却費を計算する必要がある
- ●不動産売却時には節税効果のある特例を利用できる場合がある
不動産を売却しても、かならず「売却益」が出るとは限りません。
売却益とは、不動産の売却価格そのものを指す言葉ではないからです。
不動産売却時の税金を計算する際にも売却益の知識が必要になるため、事前にしっかりと理解を深めておきましょう。
そこで今回は、売却益とはどのようなものなのか概要や計算方法、不動産売却時の節税方法についても解説します。
名古屋市の南区・港区・天白区・緑区・瑞穂区を中心に名古屋市全体で不動産売却を検討されている方は、ぜひ参考にしてみてくださいね。
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不動産を売却する際に知っておくべき売却益とは
「売却益」という言葉をご存じですか？
不動産売却の経験がない方にとっては、あまり馴染みのない言葉かも知れません。
あるいは、「不動産の売却価格＝売却益」だとお考えの方も多いのではないでしょうか。
ここではまず、売却益とはどのようなものなのかについて解説します。
売却益とは
売却益とは、不動産を売却した価格そのものではなく、売却価格から取得費や譲渡費用を差し引いた金額のことを指します。
取得費とは「不動産を購入する際にかかった諸費用」のことで、譲渡費用とは「不動産を売却する際にかかった諸費用」のことです。
つまり、不動産の売却で得た収入よりも不動産の購入や売却の際にかかった諸経費が上回った場合は、売却益はマイナスになります。
売却益に課される税金とは
不動産売却をして売却益を得ると、売却益の部分に対して「譲渡所得税」が課されます。
譲渡所得税の税率は売却した不動産の所有期間によって異なり、所有期間が5年以内の短期譲渡所得に該当する場合は税率39.63％、所有期間が5年を超える長期譲渡所得に該当する場合は税率20.315％です。
所有期間が5年を超えるかどうかで、税率に大きな違いがあることがわかります。
なお、所有期間は「不動産を売却した年の1月1日の時点」で判断されるため注意してください。
たとえば2020年4月に購入した不動産を2025年5月に売却した場合、実際の所有期間は5年を経過しています。
しかし、譲渡所得の税率を決める際には不動産を売却した2025年の1月1日時点での所有期間がカウントされるため、この場合は「所有期間は5年以内」と判断されるのです。
売却益が出たら確定申告が必要！
不動産売却で売却益を得たら、譲渡所得税を納めなくてはなりません。
そのため、納税額を計算したうえでの確定申告が必要になります。
確定申告の期間は、不動産を売却した翌年の2月16日～3月15日です。
2024年1月に不動産を売却した場合も、2025年に確定申告することになるので注意してください。
申告期間内に手続きをおこなわなければ、無申告加算税というペナルティを課されることがあります。
なお、不動産売却で売却損が出た場合、原則として確定申告は必要ありません。
しかし、確定申告をすることで節税効果のある特例を利用できるケースがあります。
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不動産の取得費や譲渡費用から売却益を計算する方法とは
不動産売却をした際の、売却益の計算方法について解説します。
簡単に説明すると、「売却価格－経費」の計算です。
具体的には、不動産の売却価格から取得費と譲渡費用を差し引いて計算します。
売却益は課税譲渡所得とも呼ばれ、計算式にすると下記のとおりです。
課税譲渡所得＝不動産の売却価格－（取得費＋譲渡費用）
つまり、取得費や譲渡費用の金額が多くなるほど課税される譲渡所得の金額は少なくなります。
課税譲渡所得を減らして節税するには、取得費や譲渡費用をあまさず計上することが大切です。
取得費とは
不動産の取得費に含まれる主な項目は下記のとおりです。
- 不動産の購入代金
- 購入時の仲介手数料
- 購入時にかかった税金
- 購入時のリフォーム費用
なお、購入した不動産の登記手続きなどを司法書士に依頼した場合は、司法書士に支払った報酬も取得費に含まれます。
譲渡費用とは
譲渡費用に含まれる主な項目は下記のとおりです。
- 不動産売却時の仲介手数料
- 売却時にかかった税金
- 売却のためにおこなった解体費用
- 売却のためにおこなった測量費
賃貸物件を売却する場合は、入居者への立退料として支払ったお金も譲渡費用に含むことができます。
取得費からは減価償却費を差し引く
住宅などの不動産は、使用や経年によって価値が減少していくとされています。
そのため、取得費として不動産の購入代金を計上する際に、経年によって減少した価値を減価償却費として差し引かなければなりません。
なお、減価償却が必要なのは不動産の取得費のうち建物にかかった費用の部分のみです。
土地は経年によって価値が減少しないとされているため、減価償却の対象にはなりません。
減価償却費の計算式は下記のとおりです。
建物の購入価額×0.9×償却率×建物の経過年数
償却率は建物の構造ごとに税制で決められています。
たとえば木造であれば償却率0.031％、鉄筋コンクリート造であれば償却率0.015％です。
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売却益がなくても節税できる？不動産売却時に利用できる特例とは
不動産の売却時には、一定の要件を満たすことで節税効果のある特例を利用できる場合があります。
なかには売却損が出た場合に適用できる特例もあるため、ご自身のケースに適した特例を見極めて賢く節税しましょう。
不動産売却時に利用できる特例1：3,000万円の特別控除
マイホームを売却した際に利用できる特例です。
所有期間に関係なく、売却した不動産が居有用財産であれば、譲渡所得から最大3,000万円を控除できます。
売却益が3,000万円未満であれば非課税になるため、節税効果の高い特例です。
ただし、「売主と買主が親子などの特別な関係でないこと」などの利用条件があります。
なお、現在は居住していない家でも適用が可能ですが、その場合は「居住しなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること」が条件です。
不動産売却時に利用できる特例2：居住用財産の軽減税率の特例
所有期間が10年を超えるマイホームを売却した場合に利用できる特例です。
譲渡所得のうち6,000万円以下の部分の税率が14.21％に軽減されるため、長期譲渡所得の税率よりもさらに負担が軽くなります。
6,000万円を超えた部分に対する税率は、通常の長期譲渡所得と同じ20.315％です。
なお、所有期間は売却した年の1月1日の時点でカウントされます。
前述した「3,000万円の特別控除」との併用が可能なため、3,000万円で控除しきれなかった場合に申請すると効果的です。
不動産売却時に利用できる特例3：譲渡損失の損益通算および繰越控除
不動産売却で損失が出た場合に利用できる特例です。
不動産売却による譲渡損失を、売却した年の給与所得や事業所得といったほかの所得から控除することができます。
また、1年で控除しきれなかった場合は、売却の翌年から最長3年間は繰り越して控除が可能です。
「合計所得金額が3,000万円以内であること」「所有期間が5年超であること」などが要件となっています。
なお、繰越控除には2つの種類があり、自宅を売却する際に新居を購入するどうかで細かい要件が異なります。
買い換えではなく売却のみの場合は、「売却する不動産の住宅ローンが10年以上残っていること」などが要件です。
買い換えをおこなう場合は、「新居を購入するために10年以上の住宅ローンを組むこと」などの要件を満たしている必要があります。
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まとめ
不動産を売却によって売却益を得ると、確定申告をして譲渡所得税を納める義務が生じます。
売却益の有無はご自身で判断する必要があるため、不動産売却をする際には売却益の概要や計算方法についてもしっかりと理解しておきましょう。
また、不動産売却の際に利用できる、節税効果のある特例についても把握しておくことをおすすめします。
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