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ローン残債のある不動産は売却可能?選択できる方法や注意点なども解説!

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ローン残債のある不動産は売却可能?選択できる方法や注意点なども解説!

カテゴリ:不動産の豆知識

ローン残債のある不動産は売却可能?選択できる方法や注意点なども解説!

この記事のハイライト
●不動産を売却する際はローンを完済して抵当権を抹消する必要がある
●ローン残債のある不動産を売却する方法はアンダーローンかオーバーローンかによって変わる
●売りたい不動産にローン残債がある場合は売却金や住み替えローンなどに関する注意点を押さえることが大切である

不動産売却を考えるきっかけには、さまざまなことがあるでしょう。
ただし、売却を考えている不動産にローン残債がある場合は、注意が必要です。
そこで今回は売却時のポイントとなる抵当権やローン残債のある不動産を売却する方法、注意点などを解説します。
名古屋市の南区、港区、天白区、緑区、瑞穂区などでローン残債がある不動産の売却をご検討中の方は、ぜひご参考にしてください。

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ローン残債のある不動産の売却を考える際に覚えておきたい抵当権

ローン残債のある不動産の売却を考える際に覚えておきたい抵当権

不動産を売りたくても、ローン残債がある場合は、売却できるケースとできないケースに分かれます。
ローン残債がある場合にどちらのケースに該当するかは、不動産に設定されている「抵当権」を抹消できるかどうかが大きく関係します。
抵当権を抹消できる場合は、ローン残債があっても不動産を売却できますが、抹消できない場合は基本的に売却できません。
抵当権の抹消が不動産売却に関わる理由を知るために、抵当権の概要を確認しておきましょう。

抵当権とは

抵当権とは、住宅ローンを利用して購入した不動産に設定される権利のことです。
抵当権が設定されていると、住宅ローンの返済が滞ったときに、債権者はその不動産を担保にして債権を回収します。
つまり、住宅ローンが返済できなくなったら、債権者は抵当権が設定されている不動産を売却して、そのお金を残債にあてるのです。
そのような権利が設定されている不動産は、売りに出しても買主は見つからないでしょう。
そのため、不動産を売却する際は、抵当権を抹消する必要があります。

抵当権を抹消する方法とは

不動産に設定されている抵当権を抹消するためには、「抵当権抹消登記」が必要です。
ただし、抵当権抹消登記をおこなうためには、住宅ローンを完済しなくてはなりません。
住宅ローンを完済して、法務局で抵当権抹消登記をすると、不動産に設定されていた抵当権を抹消できます。
住宅ローンを完済しても抵当権は自動的には抹消されず、抵当権抹消登記をしなくてはならない点に注意しましょう。
抵当権抹消登記をおこなう際は、住民票や登記識別情報(登記済証)などの必要書類を準備して、申請書とともに法務局へ提出します。
不動産1つにつき1,000円の登録免許税が発生し、完了までにかかる期間は1~2週間ほどです。
手続きは司法書士に依頼することも可能で、その場合は5,000円~1万円ほどの報酬がかかります。

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ローン残債のある不動産を売却したいときに選択できる方法

ローン残債のある不動産を売却したいときに選択できる方法

不動産にローン残債があっても、抵当権を抹消できる場合は売却が可能です。
そこで、抵当権の抹消が可能かどうかについて調べる方法を、確認しておきましょう。

抵当権を抹消できるかどうか調べる方法

ローン残債のある不動産の抵当権を抹消できるかどうかは、自己資金や不動産の売却金で完済できるかどうかによって決まります。
自己資金や不動産の売却金で完済できる状態は「アンダーローン」と呼ばれ、この場合は抵当権を抹消できるので、不動産を売却することが可能です。
一方、自己資金や不動産の売却金を使っても完済できない状態は「オーバーローン」と呼ばれ、この場合は抵当権を抹消できないため、不動産売却ができません。
売却したい不動産がどちらに該当するのか調べるときは、ローン残債と不動産を売却する際の価格を調べましょう。
ローン残債は、金融機関に問い合わせるなどの方法でわかります。
不動産の売却価格は、不動産会社の査定を受けた際に提示される査定額が参考になります。
査定額と自己資金の合計がローン残債よりも多い場合はアンダーローン、少ない場合はオーバーローンです。
アンダーローンの場合、このあとは通常の流れで不動産売却を進めることができます。
なお、アンダーローンならリースバックも可能です。
リースバックとは、不動産を売却したあとに賃貸借契約を結び、賃料を支払ってそのまま住み続けることができるサービスです。
自宅を売却しても引っ越す必要がないので、「まとまったお金が必要だが、引っ越しはしたくない」などのケースは検討してみると良いでしょう。

オーバーローンの際に不動産を売却する方法

オーバーローンの場合は、抵当権を抹消できないので、基本的には不動産売却ができません。
ただし、オーバーローンでも以下の方法なら不動産を売却できる可能性があります。

  • 両親や親族などから資金を借りる
  • 住み替えローンを利用する
  • 任意売却をする

資金を借りてローンを完済できれば、問題なく不動産を売却できます。
また、住み替えの場合は、ローン残債を新居購入の住宅ローンに組み入れる「住み替えローン」を利用できることがあるので、確認してみましょう。
そして、住宅ローンの返済が困難で不動産を売却したい場合は、任意売却を選択できる可能性があります。
任意売却とは、債権者の許可を得て抵当権を抹消し、不動産を売却する方法です。
住宅ローンの滞納が続くと、最終的に自宅は競売にかけられて、強制的に売却されてしまいます。
競売は落札価格が相場よりも低く、残債は一括返済を求められるので、生活再建が難しいかもしれません。
一方、任意売却は通常と同じ流れで売却できるので、相場に近い価格で売れる可能性があり、残債も分割返済が認められます。
そのため、競売にかけられてしまう前に任意売却をしたほうが、生活を立て直しやすいでしょう。

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ローン残債のある不動産を売却する際に押さえておくべき注意点

ローン残債のある不動産を売却する際に押さえておくべき注意点

ローン残債がある場合でも、不動産売却が可能なケースはあります。
ただし、売却したい不動産にローン残債がある場合は、注意点をしっかりと押さえておくことが大切です。
そこで、とくに押さえておきたい注意点を3つ挙げて、それぞれ解説します。

注意点①売却金がすべて手元に残るわけではない

ローン残債と査定額を比較してアンダーローンになりそうな場合でも、注意が必要です。
なぜなら、売却金はすべてが手元に残るわけではないからです。
不動産を売却する際は、印紙税や仲介手数料などのさまざまな税金や費用が発生します。
また、住宅ローンを一括返済する際は、繰り上げ返済手数料がかかります。
そのため、発生が想定される費用や税金を含めたうえで、しっかりとシミュレーションをおこなうことが大切です。
なお、築年数が浅い物件は高く売れる可能性がありますが、ローン残債が多いと売却金だけでは完済できないかもしれないので、注意しましょう。

注意点②住み替えローンは負担が大きい

住み替えローンを利用するとローンが2つになるので、借り入れる金額が多くなり、返済の負担が重くなる可能性があります。
また、住み替えローンを契約するためには、新居の契約をしなくてはなりません。
そのため、新居の購入と現在の自宅の売却を同時に進めることになり、スケジュールがハードになる可能性があります。
ほかにも、「借り入れる金額が大きいので審査が厳しい」「通常の住宅ローンよりも金利が高い可能性がある」などの注意点があるので、覚えておきましょう。

注意点③任意売却は許可を得られない可能性がある

先述のとおり、競売よりも任意売却のほうが生活を再建できる可能性が高まるので、住宅ローンの返済が困難になったら早めの検討がおすすめです。
ただし、債権者の許可を得られない場合は抵当権を抹消できず、任意売却をおこなうことができません。
住宅ローンの契約者が希望しても、必ずしも任意売却ができるわけではないことを念頭に置いておきましょう。

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まとめ

ローン残債のある不動産でも、抵当権を抹消できる場合は売却が可能です。
売却金や自己資金でローンを完済できるアンダーローンなら、問題なく売却できるでしょう。
オーバーローンでも場合によっては売却できるので、ご自身に適した方法を確認してみましょう。
名古屋市南区の不動産売却なら「名古屋不動産売却センター」へ。
南区のほかに、港区・天白区・緑区・瑞穂区を中心に名古屋市全体で幅広く提案が可能です。
不動産売却だけではなく、仲介や買取もおこなっておりますのでお気軽にご相談ください。

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