- この記事のハイライト
- ●再建築不可物件は接道義務を満たして再建築可能にすれば売却しやすくなる
- ●テラスハウスを手放す際はまず隣家の所有者に購入を打診してみると良い
- ●賃貸併用住宅を売却する際はターゲットを明確にしてから売り出すことが大切
不動産売却にかかる期間は平均3〜6か月とされていますが、不動産によってはそれ以上かかることもあります。
もし売れにくい不動産を所有している場合、どのような点に気を付けて売却活動をおこなえば良いのでしょうか。
この記事では、売れにくいとされる不動産の特徴とその理由、スムーズに売却するための方法について解説します。
名古屋市の南区・港区・天白区・緑区・瑞穂区を中心に名古屋市全体で不動産売却をご検討中の方は、ぜひ参考にご覧ください。
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売れにくい不動産：再建築不可物件とは
売れにくい不動産の1つに、再建築不可物件があります。
まずは再建築不可の特徴と売れにくいとされる理由、売却のコツを解説します。
再建築不可物件とは？
再建築不可物件とは、建物の再建築ができない不動産のことを指します。
現在建っている建物を解体すると、その土地に新たに建物を建てることができません。
再建築不可とされてしまう要因にはさまざまなものがありますが、もっとも多いのが接道義務を満たしていないケースです。
接道義務とは「建築物の敷地が幅員4m以上の道路に2m以上接しなければならない」とする規定をいいます。
なぜこのような規定があるのかというと、消防車や救急車などの緊急車両が問題なく出入りできるようにするためです。
つまり接道義務は、人々の安全を守るために定められているのです。
所有する物件が再建築不可かどうか不明な場合は、市区町村役場の窓口に問い合わせてみましょう。
再建築不可物件が売れにくい理由とは
再建築不可物件が売れにくいとされる理由は、買主にとってデメリットが大きいためです。
再建築不可物件は、新たに建物を建築できないだけでなく、増改築も原則認められていません。
通常の不動産よりも制限が多いため、どうしても敬遠されやすくなってしまいます。
また再建築不可物件は、建築基準法が施行された昭和25年以前に建てられていることがほとんどです。
そのため、老朽化が進んだ古い物件が多く、見た目の印象が悪いことも売却しにくい理由の1つとなっています。
再建築不可物件を売却する方法
再建築不可物件をスムーズに売却するには、再建築可能にしてから売り出すことをおすすめします。
再建築可能にする方法は、主に以下の2つです。
- 隣地を取得して接道義務を満たす
- セットバックを実施する
道路と接している敷地部分が2m未満の場合は、隣地を取得して間口を広げると再建築が可能になります。
この場合、通路の分だけ隣地の一部を買い取り、隣地境界線をずらすのが一般的です。
建物に接する道路の幅員が4m未満の場合は、建物を前面道路から後退させて建築するセットバックを実施する方法もあります。
セットバックをおこなえば、道路の幅員を4m以上確保できるため、接道義務を満たしたことになり再建築が可能になります。
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売れにくい不動産：テラスハウスとは
テラスハウスも、売れにくい不動産の1つです。
単語自体はなんとなく耳にしたことはあっても、どのような物件なのか分からないという方も多いでしょう。
ここからは、テラスハウスの特徴と売れにくいとされる理由、売却のコツなどを解説します。
テラスハウスとは
テラスハウスとは、一戸建てがくっついて並んだような建物のことをいいます。
建築基準法上では「長屋」という扱いになり、連結している戸数によって二戸一や三戸一と呼ぶこともあります。
長屋は集合住宅でありながら、マンションやアパートのような共有部分がありません。
住戸とその敷地は所有者のものであり、各戸から直接出入りすることが可能です。
テラスハウスが売れにくい理由とは
テラスハウスは、壁を共有した状態の独立住戸であるため、単独で建て替えやリフォームをするのが困難です。
隣家と切り離して独立住戸にすることは可能ですが、その際は必ず隣家の所有者から許可を得なければなりません。
また、切り離しをおこなった場合、自宅と切り離した隣家の両方が建築基準法の基準を満たす必要があります。
この基準を満たせなければ建築許可がおりないため、その点も考慮しながら話し合いを進めなければなりません。
このようにテラスハウスは、自由に建て替えやリフォームができないため、一般的な一戸建てに比べると売れにくい傾向にあります。
その結果、担保としての資産価値が低くなり、住宅ローンが組みにくいという点も売れにくいとされる理由の1つです。
テラスハウスを売却する方法
テラスハウスを手放す方法としておすすめなのが、隣家に買い取ってもらうことです。
生活スペースが2倍に広がるため、隣家にとってもメリットがあります。
また、同じ物件に住む住民は建物の良さを熟知しているので、価格を下げなくても売却できる可能性が高いでしょう。
反対に、ご自身がほかの部屋を買い取り、テラスハウス全体の所有者になってから第三者に売却する方法もあります。
この場合、建物すべての所有権を持てるため、通常の一戸建てに建て替えたり更地にしたりと活用の幅も広がります。
いずれにしても、隣家の所有者から許可を得る必要があるので、早めに相談してみると良いでしょう。
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売れにくい不動産：賃貸併用住宅とは
特殊な間取りの賃貸併用住宅も、なかなか売却しにくいとされています。
最後に、賃貸併用住宅の特徴と売れにくいとされる理由、売却のコツを解説します。
賃貸併用住宅とは
賃貸併用住宅とは、1つの建物にご自身が居住するスペースと他人に貸すスペースがある住宅のことです。
代表例としては、1階が所有者の自宅、2階が賃貸住宅になっている建物が挙げられます。
玄関はそれぞれに用意されており、基本的に所有者と入居者の生活空間が交わることはありません。
入居者がいる間は、毎月一定の家賃収入を得られるというメリットがあります。
賃貸併用住宅が売れにくい理由とは
賃貸併用住宅は間取りが特殊なため、一般的な住宅として利用する際は、大規模なリフォームをしなければなりません。
そのまま利用する場合は、他人と同じ建物で暮らすことになるため、生活音がストレスに感じる可能性もあります。
このような理由から、一戸建てを探している方が賃貸併用住宅を選ぶことはほとんどありません。
購入検討者は投資目的の方が大部分を占め、マーケットが小さいことも売れにくい理由の1つとなっています。
賃貸併用住宅を売却する方法
投資目的で購入したい方に向けて販売する場合は、競合物件リストを作成しておきましょう。
おすすめなのは、物件の所在地から半径300～500mの範囲内で、競合となりうる物件を調べて賃貸条件を記録しておく方法です。
できるだけくわしい情報を記載した物件リストを作成しておけば、買主の購入意欲を高められるでしょう。
自宅として購入したい方に向けて売却する場合は、設計図書類や修繕履歴をまとめておくことをおすすめします。
これらの書類があれば、買主がリフォームをする際に、どのような工事が必要なのかを把握しやすくなるためです。
また、買主に安心して購入してもらえるよう、インスペクション（住宅診断）を実施するのも有効です。
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まとめ
再建築不可物件、テラスハウス、賃貸併用住宅は通常の一戸建てよりも需要が低く、売れにくい傾向にあります。
これらの不動産をスムーズに売却するには、まず売れない理由を理解し、状況に合わせた対策をおこなうことが大切です。
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