- この記事のハイライト
- ●課税事業主でない個人が不動産を売却する際は、原則として消費税がかからない
- ●売主が個人か事業主かに関わらず、土地の売却は非課税となる
- ●納税事業者が不動産売却をした際は、翌年に消費税の申告と納付が必要
不動産売却時に「消費税はどうなるんだろう」と不安に思っている方も多いのではないでしょうか。
個人が不動産を売却するケースでは、消費税が課されることはほとんどありません。
しかし、個人が売買する場合でも課税対象となるケースがあるため、事前に注意点などを理解しておくことをおすすめします。
この記事では、不動産売却により消費税が課税されるケースと非課税になるケース、売却時の注意点などを解説します。
名古屋市の南区・港区・天白区・緑区・瑞穂区を中心に名古屋市全体で不動産売却をご検討中の方は、ぜひ参考にご覧ください。
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不動産売却時に消費税が課されるケースと課税額の目安
普段の生活で耳にすることが多い消費税ですが、どのような税金かご存じでしょうか。
消費税とは、商品の販売やサービスの提供といった「取引」に対して課される税金です。
消費税の納税義務は、個人事業主や法人などの事業者にあり、事業者でない個人がおこなう取引には課税されません。
そのため、個人が不動産売却をおこなって得たお金には、消費税がかからないケースがほとんだといえます。
しかし個人が不動産を売却した場合にも、以下のような項目には消費税が課されます。
- 仲介手数料
- 住宅ローンに関する手数料
- 司法書士への報酬
これらにかかる消費税は、売主が負担しなければなりません。
ただし申告や納付については、事業者である不動産会社、金融機関、司法書士がおこないます。
ここからは、それぞれの課税金額の目安や注意点を解説していきます。
仲介手数料
不動産を売却する際、ほとんどの売主が不動産会社に仲介を依頼するでしょう。
仲介を依頼された不動産会社は、さまざまな売却活動をおこなって買主を探します。
無事買主が見つかった場合に、不動産会社に成功報酬として支払うのが仲介手数料です。
不動産売買の仲介は事業者である不動産会社がおこなうため、仲介手数料には消費税がかかります。
仲介手数料には以下のように法律で上限額が定められています。
- 売却価格が200万円以下：売却価格×5％＋消費税
- 売却価格が200万円超え400万円以下：売却価格×4％＋2万円＋消費税
- 売却価格が400万円超え：売却価格×3％＋6万円＋消費税
上記はあくまでも上限額であり、上限を超えなければ不動産会社が自由に金額を設定できます。
とはいえ、ほとんどの不動産会社が上限額に合わせて仲介手数料を設定していると考えておきましょう。
また、400万円以下の空き家などを売却する際は、仲介手数料に調査費用を上乗せして請求されるケースがあります。
その場合も上限額が決まっており、事前に売主から承諾を得れば「18万円＋消費税」まで請求できるとされています。
住宅ローンに関する手数料
不動産売却時に住宅ローンが残っている場合は、残債を一括返済してからでないと売却を進められません。
住宅ローンを組んで購入した不動産には、不動産会社が不動産を担保にする抵当権という権利が設定されているためです。
抵当権を抹消するには残債を一括返済しなければならず、その際にかかる手数料にも消費税がかかります。
課税される手数料の額は金融機関によって異なるため、ホームページなどで確認しておくことをおすすめします。
司法書士への報酬
住宅ローンを一括返済したら、抵当権の抹消登記をしなくてはなりません。
抵当権抹消登記の手続きはご自身でもできますが、手間がかかるため司法書士に依頼する方が多いです。
司法書士に依頼する場合は報酬の支払いが必要で、その報酬に対しても消費税が課されます。
報酬額は依頼先によって異なりますが、5,000円～2万円ほどかかると考えておきましょう。
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不動産売却時に消費税が非課税となるケース
続いて、不動産売却時の消費税が非課税になるケースについて解説します。
売主が事業者でない個人の場合
先述したように、消費税は個人事業主や法人などの「事業者」に納税義務が生じます。
売主が事業者でない個人であれば、不動産を売却しても土地や建物に消費税は課されません。
ただし投資用不動産を売却する場合は、事業とみなされ課税対象になることもあるためご注意ください。
土地を売却した場合
土地の売買については、売主が課税事業者か個人に関係なく、消費税が非課税となります。
土地は建物のように消費されるものではなく、消費税の課税対象にならないと考えられているためです。
また、庭の植木や石垣など土地の定着物に対しても、消費税は課税されません。
ただし、土地を駐車場などとして貸し出し賃料を得ていた場合は、課税対象になる可能性があります。
前々年の課税売上高が1,000万円以下の場合
法人や個人事業主などの事業者であっても、前々年の課税売上高が1,000万円以下であれば非課税となります。
たとえば令和4年度の課税売上高が1,000万円以下の場合、令和6年度は消費税を支払う義務がありません。
消費税の納税義務がない事業者を免税事業者といい、納税義務のある事業者を課税事業者といいます。
ただし前々年の課税売上高が1,000万円以下の場合でも、以下の要件を満たすと消費税が課されるため注意が必要です。
- 特定の期間において課税売上高が1,000万円を超えている
- 特定の期間中に支払った給与の金額が1,000万円を超えている
特定の期間とは、個人事業主の場合は前年の1月～6月の間、法人の場合は前期の期首から6か月を指します。
個人事業主と法人では、課税事業者に該当するかどうかの判断基準が異なる点に注意しましょう。
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不動産売却時における消費税の注意点
最後に、不動産売却時の消費税に関して気をつけたいポイントを解説します。
消費税率は不動産の引き渡し時点で判断する
不動産売買における消費税は、物件が買主に引き渡されるタイミングで確定します。
売却期間中に消費税率が改正されることとなったら、引き渡し日を基準に適用税率を判断しましょう。
売買契約を結んだときの税率が8％、実際に物件を引き渡したときの税率が10％であれば、適用税率は10％となります。
トラブルを回避するためにも、消費税率の改正が予定されている場合は、事前に買主と話し合っておきましょう。
消費税の申告と納付をおこなう
納税義務者が不動産を売却したら、消費税の申告と納税をしなけばなりません。
申告期間は個人事業主か法人かによって異なり、個人事業主の場合は売却した翌年の3月末日までに手続きが必要です。
一方で法人の場合は、課税期間の末日の翌日から2か月以内に手続きをしなければなりません。
なお、直前の課税期間の消費税額が48万円を超えるときは、中間申告と納付が必要です。
中間申告および納付とは、事業年度の途中で、その事業年度の税金を前払いする手続きをいいます。
これらを怠ると、延滞税や加算税が加算されてしまうため、手続きは忘れずにおこないましょう。
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まとめ
課税事業者でない個人が不動産を売却する際は、原則として消費税はかかりません。
ただし個人による不動産売買であっても、事業とみなされれば消費税が課税されることもあります。
また、仲介手数料や司法書士への報酬などは課税対象となるため、消費税も含めたうえで資金計画を立てるようにしましょう。
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