- この記事のハイライト
- ●不動産の相続から売却までには多くのステップがある
- ●不動産売却時にかかる諸費用は譲渡所得税・印紙税・登録免許税・仲介手数料など
- ●注意点は相続登記・契約不適合責任・遺産分割の3点
相続した不動産を売却するときは「どのような流れで手続きを進めるべきか」や「税金はいくらかかるのか」が心配ですよね。
この記事では、不動産の相続から売却までの手続き、不動産売却時にかかる税金や注意点を解説します。
名古屋市の南区・港区・天白区・緑区・瑞穂区を中心に名古屋市全体で不動産を相続予定の方は、ぜひ参考になさってください。
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不動産の相続から売却までの手続きの流れとは？
相続した不動産を売却するときは、一般的に以下の流れで手続きを進めます。
①相続人の確定
遺言書がない場合は、相続人全員で誰がどの財産を相続するか遺産分割の話し合いが必要です。
もし相続人が分からない場合は、故人の戸籍などを確認して法定相続人を調べましょう。
なお、法定相続人の順位は、配偶者、子や孫、親、兄弟姉妹の順になります。
②相続登記
不動産の相続人が決まった後は、法務局で不動産の名義を変更する「相続登記」の手続きが必要です。
手続きの必要書類は、一般的に相続人全員の戸籍謄本、故人の出生から死亡までの戸籍謄本と住民票の除票、不動産の相続人の住民票などです。
相続人と故人との関係性によっても必要となる書類が異なる場合があるため、事前に法務局のホームページで確認しておくことをおすすめします。
不動産登記の専門である司法書士に依頼すると、手続きがスムーズに進むでしょう。
③媒介契約
一般的に、不動産を売却する際は不動産会社と媒介契約を結び、仲介を依頼します。
媒介契約は下記の3種類あり、売主はいずれかを選択して契約します。
- 一般媒介契約：複数の不動産会社と契約でき、売主自身が買主を見つけて直接取引することもできる
- 専任媒介契約：1社とのみ契約、2週間に1回以上は進捗報告あり、7日以内にレインズに登録される
- 専属専任媒介契約：1社とのみ契約、週1回以上は進捗報告あり、5日以内にレインズに登録される
レインズとは、不動産会社が利用する物件情報のネットワークのことです。
契約形態によって、売却の自由度や報告の頻度などが変わるため、売主のニーズに合ったものを選ぶと良いでしょう。
④売買契約と引渡し
不動産を売りに出し、買主が見つかったら売買契約を締結します。
売買契約の際に必要となる書類は、運転免許証などの本人確認書類や不動産の登記識別情報、固定資産税納税通知書などです。
売買契約後は、売買代金の決済日に物件を引渡し、不動産の所有権移転登記をおこないます。
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相続後の不動産売却の際にかかる税金や諸費用とは？
相続した不動産を売却する際は、売却に伴ってかかる税金や諸費用が気になりますよね。
不動産売却時に発生する税金の種類と節税となる控除や特例、諸費用は以下のとおりです。
売却益に課される税金と計算方法
不動産を売却して利益が出た場合は、売却益（譲渡所得）に対して譲渡所得税がかかります。
譲渡所得税とは、所得税・復興特別所得税・住民税の総称です。
譲渡所得税を計算するには、まず譲渡所得を算出します。
譲渡所得の計算式は、以下のとおりです。
譲渡所得＝売却価格－（取得費＋譲渡費用）
相続した不動産を売却した場合の取得費は、故人がその不動産を購入した時の価格や手数料などに基づいて計算します。
取得費が分からない場合などには、売却金額の5%を取得費とすることも可能です。
譲渡費用は、不動産売却時にかかった仲介手数料や測量費などが挙げられます。
譲渡所得税の税率は、不動産の所有期間によって以下のように異なります。
- 所有期間が5年以下：39.63％
- 所有期間が5年超え：20.315％
なお、所有期間とは、故人が取得した時から相続人が売却した年の1月1日までの期間です。
節税のための特別控除・特例
故人の居住用財産（空き家）を売却したときは、特例により譲渡所得から3,000万円を特別控除できます。
「相続した空き家の3,000万円特別控除」の特例を利用するための主な条件は、以下のとおりです。
- 被相続人（故人）の居住用不動産を相続や遺贈で取得すること
- 相続の開始日から3年が経過する日の属する年の12月31日までに売却すること
- 売却代金は1億円以下であること
- 買主が親子や夫婦など特別な関係者ではないこと
- 相続から売却までの間に事業、貸付、居住のいずれの用途でも使用されていないこと
そのほか、家屋の条件として「昭和56年5月31日以前に建築され、一定の耐震基準を満たしている」などが挙げられます。
家屋を取り壊して更地で売却する場合は、相続から売却までの間に事業、貸付、居住のいずれの用途でも使用されていないことが条件です。
また、相続税を納税した方は「取得費加算の特例」を利用すると、相続税の一部を取得費として加算することができます。
そのほかの税金や諸費用
そのほか、不動産売却時にかかる税金や諸費用は以下のとおりです。
- 印紙税：売買契約書にかかる税金で、売却価格に応じて税額が異なる
- 登録免許税：不動産登記の手続きにかかる税金
- 仲介手数料：不動産会社に支払う報酬費
印紙税は売却価格にもよりますが、数千円～数万円ほどかかると見ておきましょう。
登録免許税は、相続登記や抵当権抹消登記の際にかかります。
仲介手数料は法律で上限が決まっており、上限の範囲内で不動産会社が決めているため、媒介契約の際に確認しましょう。
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相続した不動産を売却するときの注意点とは？
相続した不動産を売却するときの注意点は、以下の3点です。
注意点①相続登記
相続した不動産は、故人から相続人へ名義変更の手続き（相続登記）を完了しないと売却できません。
そのため、不動産を相続後は早めに相続登記の手続きをおこなうことが大切です。
なお、法改正により、2024年4月1日以降は相続登記が義務化されます。
相続登記の義務化以降は、正当な理由なく相続開始から3年以内に相続登記をおこなわなかった場合、最大10万円の過料が科されるためご注意ください。
注意点②契約不適合責任
相続した不動産が、古い建物や長く空き家となっている建物である場合、雨漏りやシロアリなどの欠陥・不具合があるかもしれません。
売買契約時に欠陥や不具合を契約書に記載せず、物件の引き渡し後に発覚した場合は、買主から契約不適合責任を問われ、損害賠償などを請求される恐れがあります。
契約不適合責任とは、売買した物が契約内容と一致しない状態にある場合に、売主が買主に対して負う責任のことです。
不動産は目に見えない欠陥や不具合があることも多いため、売却前に専門家による住宅診断を受けておくと安心でしょう。
注意点③遺産分割
複数の相続人がいる場合、不動産の売却や遺産分割方法について事前にしっかりと話し合っておかないと後に揉める原因となります。
とくに、不動産を「代償分割」や「換価分割」した場合は注意が必要です。
代償分割とは、不動産を相続する相続人が、そのほかの相続人に代償金を支払う遺産分割方法です。
遺産分割協議の際は、代償金をいくらにするか相続人間でしっかりと話し合いましょう。
一方、換価分割とは、不動産の売却代金を相続人間で分け合う方法です。
換価分割の場合は、売却前に不動産の売却方法や受け取る金額を話し合っておくことが大切です。
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まとめ
不動産の相続から売却までの手続きは、相続人を確定して相続登記をおこない、不動産会社と媒介契約を結び、買主と売買契約を進める流れになります。
不動産売却時にかかる税金や諸費用は、譲渡所得税・印紙税・登録免許税・仲介手数料などです。
注意点は、相続登記や契約不適合責任、遺産分割の3つです。
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