- この記事のハイライト
- ●譲渡損失とは、不動産を売却した際に生じた損失のこと
- ●確定申告をすれば、特例によって税金の軽減措置を受けられる場合がある
- ●確定申告は不動産を売却した翌年の2月16日～3月15日におこなう
不動産売却をして譲渡所得を得たら、かならず確定申告が必要です。
一方、譲渡損失が出た場合は、確定申告をする「義務」はありません。
しかし、確定申告をしなければ利用できない特例があるため注意が必要です。
そこで今回は、譲渡損失とはどのようなものなのかについてご説明しつつ、譲渡損失が出た場合に使える特例や、特例を受けるための確定申告の方法を解説します。
名古屋市の南区、港区、天白区、緑区、瑞穂区を中心に名古屋市全体で不動産売却を検討している方は、ぜひ参考にしてみてくださいね。
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譲渡損失とは？不動産売却における損失と利益の考え方について解説
不動産を売却して利益を得ると、利益の部分に対して譲渡所得税がかかります。
そのため、不動産売却をした翌年にはかならず譲渡所得の確定申告をしなければなりません。
一方、不動産売却で譲渡損失が出た場合は税金がかからないため、基本的には確定申告が不要です。
しかし、譲渡所得がなくても確定申告をしておくことで、節税につながる特例を利用できる場合があります。
ここではまず、譲渡損失とはどのようなものなのかについて理解していきましょう。
譲渡損失とは
譲渡損失とは、不動産を売却した際に生じる売却損のことです。
不動産売却における「利益」や「損失」は、単に不動産の売却価格そのもので判断するのではありません。
売却価格から「取得費」や「譲渡費用」を差し引いて計算します。
譲渡所得を求める計算式は下記のとおりです。
譲渡所得＝不動産の売却価格－（取得費＋譲渡費用）
取得費とは、不動産購入費をはじめ印紙税や仲介手数料など「不動産を購入する際にかかった費用」のことをいいます。
また、譲渡費用とは仲介手数料や印紙税など「不動産を売却する際にかかった費用」のことです。
つまり、不動産の売却価格よりも、不動産の購入や売却の際にかかった費用のほうが多ければ譲渡所得はマイナスになり、譲渡損失が出たことになります。
譲渡所得税とは
不動産の売却益が出た場合に課税される譲渡所得税とは、「所得税」「住民税」の総称です。
譲渡所得税の税率は売却不動産の所有期間によって異なります。
所有期間が5年以内の「短期譲渡所得」に該当する場合は税率39.69％、所有期間が5年を超える「長期譲渡所得」に該当する場合は税率20.315％です。
なお2023年までは、東日本大震災からの復興を目的とした財源確保のための「復興特別所得税」が2.1％加算されています。
譲渡損失が出た場合の軽減措置とは
不動産売却をして譲渡損失が出た場合、一定の要件を満たしていれば税金の軽減措置を受けられる可能性があります。
しかし、軽減措置を受けるためには不動産売却後の確定申告が必須条件です。
譲渡損失が出た場合も、軽減措置を受けたい場合は忘れずに確定申告をおこないましょう。
税金を軽減する特例の概要や適用条件については、次項で解説します。
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不動産売却で譲渡損失が出た場合に使える特例とは
譲渡損失が出た場合に利用できる特例が、「譲渡損失の損益通算および繰越控除」です。
損益通算とは、不動産売却による譲渡損失を、その年のその他の給与所得などと相殺できる制度です。
結果として、所得税や住民税を減らすことができます。
また、売却した年の所得だけでは譲渡損失が相殺しきれなかった場合は、その翌年以降も最大3年までは繰り返し所得から差し引くことが可能です。
この特例は、売却損への不安からくる売主の売り控えを抑制し、不動産の流通を活性化させる目的があります。
なお、譲渡損失に対する繰越控除の特例には2つの種類があり、それぞれ適用要件が異なるので注意が必要です。
特例1：マイホームを買換えた場合の譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例
マイホームを売却して新居を購入する場合に利用できる特例です。
利用するためには、下記の要件などを満たしている必要があります。
- 譲渡する年の1月1日の時点で所有期間が5年を超えている
- 敷地面積が500㎡以内である（それを超えた部分は控除の対象外）
- 購入する物件の住宅ローンが特例を受ける年末に残っている
なお、現在居住中のマイホームでなくても、退去してから3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すればこの特例が利用できます。
また、買換え時の特例とはいえ「売却」と「購入」を同時に進める必要はありません。
売却した年の前年の1月1日から、売却した年の翌年の12月31日までに売却すれば適用可能です。
特例2：マイホーム売却時の譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例
新居を購入せずマイホームを売却する際に使える特例です。
利用するためには、下記の要件などを満たしている必要があります。
- 譲渡する年の1月1日の時点で所有期間が5年を超えている
- 譲渡する相手が親族以外である
- 譲渡する前日に、マイホームの住宅ローンが10年以上残っている
- 譲渡する前日に、マイホームの住宅ローン残高が一定額ある
住宅ローンの残高から不動産の売却価格を差し引いた金額が、繰越控除の対象です。
なお、特例を利用する年の所得が3,000万円以上の場合は、特例の適用対象外なので注意してください。
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不動産売却で譲渡損失が出た場合の確定申告の流れ
譲渡損失の損益通算および繰越控除を利用するためには、不動産を売却した翌年の確定申告が必須です。
ここでは、確定申告の流れについて解説します。
確定申告の流れ1：必要書類を集める
確定申告に必要な書類は、利用する特例の種類によって異なります。
「マイホームを買換えた場合の譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例」の場合
主な必要書類は下記のとおりです。
- 住民票
- 確定申告書
- 売却した不動産の登記事項証明書または売買契約書
- 購入した不動産の登記事項証明書または売買契約書
- 購入した不動産の住宅ローンの残高証明書
確定申告の日までに買換え先に住んでいない場合は、入居する予定の日程を記載した書類の提出が必要です。
「マイホーム売却時の譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例」の場合
主な必要書類は下記のとおりです。
- 住民票
- 確定申告書
- 売却した不動産の登記事項証明書または売買契約書
- 売却した不動産の住宅ローンの残高証明書
登記事項証明書や売買契約書は、不動産の所有期間が5年超えであることを証明する役割があります。
確定申告の流れ2：確定申告の手続きをする
確定申告をする時期は、不動産を売却した翌年の2月16日～3月15日です。
書類を提出する方法には、下記の3種類があります。
- 所轄の税務署の窓口に持参する
- 所轄の税務署に郵送する
- e-Taxを利用する
確定申告書は税務署で入手できるほか、インターネットを利用すれば国税庁のホームページからダウンロードすることができます。
ホームページの確定申告書作成コーナーで記入したものをプリントアウトして税務署に持参または郵送する方法もありますが、「e-Tax」を使えばそのままデータを送信して手続きが完了するのでおすすめです。
確定申告の流れ3：還付金を受け取る
還付金がある場合は、確定申告書に記載した口座に振り込まれます。
振り込まれるまでの期間は確定申告から1か月～1か月半程度が目安です。
e-Taxを利用した場合は2週間～3週間ほどで受け取れる場合もあります。
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まとめ
不動産売却の際には、「譲渡損失」「譲渡所得税」「確定申告」といった不慣れな言葉に不安を覚える方も多いのではないでしょうか。
しかし、「譲渡所得がマイナスになった場合でも確定申告をしたほうが良い場合がある」ということは覚えておいてください。
損益通算および繰越控除の特例が利用できれば、税金の負担を軽減することができます。
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