- この記事のハイライト
- ●筆界未確定とは、不動産登記されている境界が未確定な状態である土地のこと
- ●筆界未確定の土地は売却できないわけではないが、リスクが大きいため買い手が付かない可能性がある
- ●筆界未確定の土地は、筆界未確定のまま売却する方法と筆界を確定させてから売却する方法がある
筆界未確定の土地を所有している方のなかには、売却できるのか不安に思っている方もおられるのではないでしょうか。
筆界未確定の土地は、境界が確定している土地とを比べると売却が難しくなる可能性がありますが、工夫次第で売却することも可能です。
そこで、筆界未確定とはなにかや筆界と所有権界の違い、また筆界未確定の土地を売却する方法について解説します。
名古屋市の南区・港区・天白区・緑区・瑞穂区を中心に名古屋市全体で、筆界未確定の土地の売却をご検討中の方はぜひ参考になさってください。
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土地売却前に知っておきたい筆界未確定とは？
筆界未確定とは、登記されている境界が未確定となっている土地のことです。
わかりやすく言えば、所有する土地の範囲が明確になっていないことを指します。
そもそもなぜこのような筆界未確定があるのでしょうか。
ここでは、境界の種類についてと所有権界との違いを解説します。
土地の境界の種類とは
土地には、2種類の境界線があります。
1つは、所有している土地と隣地との境界線である「民民の境界」です。
もう1つは、公道（市道や県道など）との境界線を表す「官民の境界」です。
たとえば、民民の境界と官民の境界で土地ができているとします。
すべての境界がはっきりしている状態であれば「筆界は確定している状態」となります。
一方で、1つでも境界が確定していなければ筆界未確定となってしまうのです。
筆界未確定の多くが、民民の境界は確定しているけれど官民は確定していないケースが見られます。
筆界と所有権界の違い
筆界に似た言葉に「所有権界」があります。
両者はどちらも土地の境界のことを指しますが、実際は大きく特徴が異なります。
筆界とは
筆界とは、不動産登記法により定められた境界のことで、所有する土地と隣地との境目を2点以上の地点で結ぶ直線を指します。
筆界は、前述したとおり登記により定められているので、個人の意思で簡単に変えることはできません。
所有権界とは
一方で所有権界とは、隣接する土地の所有者の判断によって変更可能な境界の範囲のことです。
筆界と異なり、土地の所有者同士で境界を決めることができます。
たとえば「ここの木から隣地」「この石を隣地との境目にする」など、自由に変更することができます。
そのため、筆界と所有権界が一致しないケースもあるというわけです。
したがって、筆界は登記されている境界で個人の意思で変更できない境界に対して、所有権界は隣地の所有者と話し合って決める境界であり全く概念が異なります。
そのため、筆界は「公法上の境界」と呼ばれ、所有権界は「私法上の境界」と呼ばれています。
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筆界未確定の土地は売却できる？
筆界未確定の土地を所有していらっしゃる方は、売却できるのか気になるところではないでしょうか。
結論から言えば、筆界未確定の土地でも売却できないわけではありません。
ただし、購入者の立場からすれば、筆界未確定の土地は隣地所有者とトラブルに発展するのではないかと敬遠してしまうところがあります。
つまり、売りに出すこと自体は問題ありませんが、実際は買い手が付きにくい可能性も否定できません。
売主には境界明示義務がある
土地を売却する際は、売主は買主に土地の境界を明示する必要があり、これを「境界明示義務」と呼びます。
この境界明示義務は、法律によって定められているわけではありません。
そのため、売買契約書に境界を明示しなくても、契約上の問題はないと言えます。
つまり、必ずしも義務を果たさなければ、売却できないわけではありません。
境界明示せずに売却するデメリットとは
前述したとおり、境界明示義務は法的に定められた義務ではありません。
しかし買主の立場からすれば、登記は法的根拠を伴う行為のため、境界が明示されていない土地を購入するには大きなリスクを負うことになります。
たとえば、自分が所有している土地と認識していたのに勝手に物置を設置された、などのケースが挙げられます。
筆界が未確定ということは、双方の土地の範囲の認識が異なる可能性も考えられるでしょう。
購入希望者にとって、そのようなリスクの高い土地を購入しても何のメリットもありません。
売り出しても、自由に活用できなかったり、トラブルに発展するリスクが高かったりすれば、買主を見つけることは難しいと言えます。
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筆界未確定の土地を売却する方法とは
筆界未確定の土地を売却する際は、筆界を確定させてからと、未確定のままで売却する2つの方法があります。
それぞれの売却方法を解説します。
筆界を確定させてから売却する方法
筆界を確定させてから売却すれば、買主がリスクを伴うこともないため、問題なく売却することができます。
また、売買契約書の境界明示ができ、買主に安心感を与えることができるなどのメリットもあります。
筆界を確定させる流れは、以下のとおりです。
- 隣地の所有者と境界線確定のための話し合いをする
- 筆界確認書を作成する
- 地図訂正をする
境界を確定させるためには、まず隣地の所有者と話し合って境界線を明確にします。
双方の話し合いがまとまれば、次は「筆界確認書」を作成していきます。
境界線が曖昧になることがないように、境界に関する取り決めをしっかり書面に残すことがポイントです。
また、筆界確認書と併せて筆界確定図や確定測量図と呼ばれる図面が土地家屋調査士により作成されます。
次に、売買に支障をきたさないように「地図訂正」をおこないましょう。
地図訂正とは、法務局に備え付けられている地図や公図を訂正することです。
また、敷地と道路の境界線を確定する「道路明示申請」もおこなっておく必要があります。
申請が受理されれば「道路境界明示書」を受け取ります。
道路境界明示書は、売買取引の際に買主へ引き継ぐものです。
筆界未確定のまま売却する方法
筆界を確定させて売却するには、手間と費用がかかります。
筆界未確定のまま売却する方法は以下の2つがあります。
- 境界非明示の特約を付けて売却する
- 不動産会社へ買取を依頼する
それぞれの方法をご説明します。
①境界非明示の特約を付けて売却する
筆界未確定のまま売却する場合は、売買契約書に「境界非明示の特約」を付けて売却する方法があります。
境界非明示の特約とは、売主・買主の双方が筆界未確定であることに納得し、契約後に境界についての異議を申し立てないとする契約のことです。
あとからトラブルにならないためにも、境界に関するクレームや損害賠償は一切受けないことを明確に記載しておきましょう。
②不動産会社へ買取を依頼する
手っ取り早く売却してしまいたい場合は、不動産会社の「買取」を利用する方法もあります。
買取は、不動産会社が直接買い取るため、売却活動や買主を探す手間も不要です。
通常の仲介での売却よりも価格が下がるデメリットはありますが、確実に売却し現金化することができます。
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まとめ
筆界未確定の土地は売ることも可能ですが、買主にとってリスクが大きいことから売却が難しい可能性があります。
スムーズに売却するためには、境界を確定し筆界確認書を作成することが大切です。
ただし、境界を確定させるには費用と手間がかかるため、手っ取り早く売却したい場合は買取などを検討してみることをおすすめします。
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