仕事や家庭の事情で今の家が空き家になる方は、賃貸物件として貸し出すか売却するかお悩みの方も多いと思います。
賃貸物件として貸す場合は管理が面倒ですし、売る場合も売却の手間や税金の問題が出てくるので、どちらを選んでも簡単に済ませることはできなさそうです。
この記事では、一戸建て住宅を「貸す」or「売る」どちらがお得か？またそれぞれのメリット・デメリットを解説していくので、気になる方はチェックしてください。
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一戸建て住宅の空きができる場合、貸し出した方が良いのでしょうか？それとも売った方が良いのでしょうか。
ここでは、貸し出した方が良い場合と、売った方が良い場合をそれぞれご紹介していきます。
賃貸物件として貸すのがオススメの場合
仕事や家庭の事情で家を空ける方で、今の家を手放したくない方は、賃貸物件として貸し出すのがオススメです。
一戸建て住宅を売却するとなれば、売却手続きや購入者探しにくわえて、家具家電の撤去などさまざまな作業が必要になります。
一時的に家を空けるだけであれば、賃貸物件として貸し出すことで家賃収入を得ることができるので、売却せずに貸し出した方がお得と言えます。
今の住宅に不満がある方や、今後使うことがない方以外は賃貸物件として貸すのがオススメと言えます。
売るのがオススメの場合
今の家に不満がある方や、今後使う予定のない方は、売却がオススメと言えるでしょう。
建物は、築年数が古くなるほど価値が下がっていくので、使う予定がない方は価値が高いうちに売却した方がお得と言えます。
また、今の家に不満がある方も、売却して買い替え資金に当てた方がお得と言えるでしょう。
まとまったお金が手に入るので、上記に当てはまる方は売却するのがオススメと言えます。
一戸建て住宅を貸す・売る場合のメリット・デメリット
ここからは、貸す・売る場合のそれぞれのメリット・デメリットをご紹介していきます。
貸す場合のメリット
貸す場合のメリットは2つあります。
1つ目は、家賃収入を得られる点です。
一戸建て住宅を放置していると税金を支払うだけですが、賃貸物件として貸し出すことで家賃収入を得ることができます。
ローンが残っていれば返済資金にすることができ、そうでない場合は不労所得として安定した収入を得ることができるので、非常に大きなメリットと言えます。
2つ目は、家を手放さずに済む点です。
転勤などで一時的に家を空ける方は、帰ってくる場所を残すことができるので安心して家を空けることができます。
また、賃貸物件として貸し出す場合は、貸出期間を設定することもできるので、自分が戻ってくるタイミングに合わせて契約を終了させることも可能です。
空き家で放置しておくと家の劣化が進みますが、人が住むことで家をキレイに保つことができるので、こういった点もメリットと言えます。
貸す場合のデメリット
デメリットは2つあります。
1つ目は、管理費用などが発生する点です。
賃貸物件として貸し出す場合、不動産会社などを通して入居する方を探すことになると思いますが、その際に仲介料として家賃の1〜2か月分の費用が必要になります。
また、住宅の管理などを依頼する場合は、毎月家賃の5％ほどを支払う必要があるのでこの点がデメリットとなります。
2つ目のデメリットは、建物の劣化リスクです。
建物は、基本的に人が住んでいた方が劣化が遅くなると言われていますが、入居人の生活状況が悪ければ劣化速度を早めてしまう場合もあります。
たとえば、換気をせずに家に引きこもった生活をしていたり、設備の扱いが雑だった場合は、通常よりも早く建物の劣化が進んでしまいます。
また、経年劣化などの建物の修繕は基本的に貸主に修繕義務があるため、こういったリスクがある点がデメリットと言えるでしょう。
売る場合のメリット
この場合のメリットは2つあります。
1つ目は、まとまった現金が手に入る点です。
まとまったお金が入った場合は、新しい住居の購入費用に当てたり、ローンの返済に使用することができます。
とくに、築年数の浅い家であれば高値で売却できるので、使用していない物件がある方にとってはメリットとなります。
2つ目は、維持管理の手間が省ける点です。
住宅を売却した場合は、当然ですが管理の手間が省けるので、他のことに時間を使えるようになります。
賃貸物件として貸し出す場合は、建物の管理はもちろん、入居者とのやり取りが必要なので手間がかかります。
しかし、売却した場合はその手間や時間を省けるので、この点がメリットと言えるでしょう。
売る場合のデメリット
デメリットは2つあります。
1つ目は、家を手放すことになる点です。
売却したあとは自分の所有物ではなくなるので、家具家電を撤去しなければいけません。
一戸建て住宅となると荷物の量も多いので、それを撤去するとなると非常に大変です。
また、家を手放すことで、帰ってくることも住むこともできなくなります。
2つ目は、売却にはさまざまな費用がかかる点です。
売却した場合は、売却益が入ってきますがそれと同時にたくさんの出費が必要になります。
不動産会社への仲介手数料や印紙税といった諸費用にくわえて、譲渡益が出た場合は譲渡所得税がかかってきます。
このように、たくさんの出費が重なるのでこの点がデメリットと言えるでしょう。
一戸建て住宅を貸す・売る場合の収支を比較
ここでは、シミュレーションをおこない収支がどのような違いが出るか解説していきます。
一戸建て住宅を貸す場合の収支シミュレーション
購入価格8,000万円、評価額2,500万円の住宅を以下の条件で運営した場合でシミュレーションをします。
家賃20万円/月・固定資産税14万円/年・維持管理費10万円/年・火災保険13万円/年、その他費用は除いて計算します。
240万円（家賃収入）−【14万円（固定資産税）+10万円（維持管理費）+13万円（保険料）】＝203万円が年間の家賃収入です。
ここから、所得税などを引いた金額が手取りの収入となります。
年間の家賃収入が200万円ほどであれば、税率10％が適用されるので、おおよその手取りは180万円ほどとなります。
もちろん、本業収入や控除の利用度合いによって詳細は変化するので、ここでは給与所得などがない方の例と考えてください。
一戸建て住宅を売る場合の収支シミュレーション
上記と同じ条件の物件を売却した場合のシミュレーションをしていきます。
2,500万円（売却価格）−【89万円（仲介手数料）+2万円（印紙税）+0円（譲渡税）】＝2,409万円となります。
譲渡税が0円の理由は、譲渡所得から最高3,000万円まで控除ができる特別控除が使用できるからです。
この数値は、諸費用などを一部計算に入れていないので、おおよその数値としてください。
貸す・売るどっちがお得？
シミュレーションの結果は、一戸建て住宅を貸す場合は年間180万円ほどの収入、売る場合は約2,409万円の収入となりました。
この場合、家賃収入で売却額を超えるには約14年ほどかかる計算になります。
ただ、家賃収入が継続して続くとも限らないので、売却した方が確実にお金を得ることができるでしょう。
しかし、地価上昇やその他要因で、将来、不動産の価値が上がる可能性も十分にあるので、どちらがオススメとは一概には言えません。
ですので、賃貸物件として貸し出すか売却するかをお考えの方は、このようなシミュレーションを参考にしてみてください。
まとめ
一戸建て住宅は、「貸す」or「売る」どっちがお得かシミュレーションもおこないながら解説しました。
どちらもメリットとデメリットがあるので、自身の状況に最適な方法を選択するようにしてください。
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