不動産売却を検討している方は、心理的瑕疵という言葉を知っていますか？
心理的瑕疵は、不動産売却価格や買主に対して大きな影響を与えるものなので、事前に把握して売却時には買主にしっかり告知しなければいけません。
この記事では、そんな心理的瑕疵について解説していくので、不動産を売却する予定がある方はぜひ確認してみてください。
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心理的瑕疵という言葉をはじめて聞く方もいると思うので、ここでは心理的瑕疵とはなにか？またどういった状態のことを表すのか解説していきます。
心理的瑕疵とは？
心理的瑕疵とは、住宅や土地を利用するうえで性能上は問題ないが、心理的に問題がある状態のことを指します。
もう少しわかりやすい表現をすると、過去に事故などがあり、使用するにあたり心理的に問題がある状態のことを指し、事故物件などのことを指すときに使用される言葉です。
この心理的瑕疵は、不動産売却をする際は非常に重要な事項になるので覚えておきましょう。
瑕疵とは
瑕疵とは、性能上の欠陥や、物理的に不具合がある状態を指す言葉で、瑕疵（かし）と呼びます。
心理的瑕疵は、この瑕疵という言葉から派生した言葉で、「心理的に問題がある」もしくは「心理的に問題が起きる」状態を表す時に使用されます。
基本的に、瑕疵がある状態というのは、悪い状態にあることを指す言葉なので、「瑕疵のある住宅」や「心理的瑕疵のある住宅」というのは、買い手から敬遠される物件となるので覚えておきましょう。
事故物件
心理的瑕疵のある物件として一番に挙げられるのが、事故物件です。
事故物件は、どのような事件や事故があった場合でも、住む方からすれば心理的負担があるものです。
そのため、自殺や他殺どのような状況であっても心理的瑕疵のある物件として扱われます。
また、人が死亡していない場合でも状況によっては、心理的瑕疵のある物件として扱われるので注意が必要です。
住宅周辺での事故
心理的瑕疵は、建物の外で事件が起きた場合にも認められることがあります。
たとえば、自宅周辺で殺人事件が起きたり、マンションの他の階で事件が起きた場合にも、心理的瑕疵が認められる場合があります。
そのため、自宅内で事件が起きていない場合でも、心理的瑕疵のある物件として扱われる可能性があることは頭に入れておきましょう。
自宅周辺が物騒
実際に事件や事故が起きていなくても、心理的瑕疵のある物件として扱われることがあります。
それは、住宅周辺に暴力団の拠点があったり、お墓がある場合です。
これは、人によって心理的瑕疵と感じない方もいますが、心理的瑕疵があるといわれれば、心理的瑕疵のある物件として扱われる可能性があるのでおぼておきましょう。
また、このほかにも原子力発電所や、ごみ処理場がある場合も人によっては心理的瑕疵と感じる場合があるので注意が必要です。
さらに、実際には何の事件も起きていないような心霊スポットがある場合でも、心理的瑕疵として扱われることがあるので、しっかり把握しておきましょう。
心理的瑕疵が認められない場合
人が自殺や事故で亡くなった場合は、心理的瑕疵が認められますが、自然死の場合は心理的瑕疵は認められません。
とくに、寿命で亡くなった場合などは心理的瑕疵として認められないので、安心してください。
ただし、死後遺体が長期間に渡り放置されたことで、腐敗臭が部屋についたりした場合は、においが問題で心理的瑕疵が認められることがあります。
心理的瑕疵が不動産売却に与える影響とは？
心理的瑕疵についてご説明してきましたが、実際、不動産売却にどういった影響があるのでしょうか？
ここでは、心理的瑕疵が不動産売却に与える瑕疵について解説していきます。
売却価格の低下
心理的瑕疵のある物件は、不動産の相場価格よりも安い価格でしか売れなくなってしまいます。
基本的に、心理的瑕疵のある物件は買い手が見つからず相場価格よりも安く売りに出さないと買ってもらえません。
とくに、死亡事故が起きた物件には誰も住みたがらないので、低価格で売りに出しても売れない場合もよくあります。
一般的によく言われているのが、自殺など事故が起きた物件が相場価格より30％以上価格が落ちると言われており、他殺になると50％も価格が落ちると言われています。
そのため、売却を検討している人はこの数値を参考にして売却をしてください。
買い手が見つからない
2つ目の影響は、買い手が見つからないということです。
これは、売却価格の設定と同じことがいえますが、心理的瑕疵がある物件は通常の物件よりも売却が困難になります。
人によっては気にならないという人もいますが、大多数の人が価格が安くても購入したくないと思うので、非常に売却するのが難しくなると思っておきましょう。
買主とのトラブル
心理的瑕疵のある物件は、売却後に買主とトラブルになることがよくあります。
トラブルの原因としては、心理的瑕疵の告知をしていなかったことがよくある原因です。
自分では心理的に問題がなかった場合でも、相手が心理的に負担があるといえば心理的瑕疵があったとして扱われることになってしまうのです。
もちろん、すべての事柄で心理的瑕疵が認められるわけではありませんが、基本的に心理的瑕疵があると言われた場合は、何らかの責任を負わなければいけません。
そのため、不動産売却をする際は心理的瑕疵がないかしっかりと確認して売却しなければいけません。
心理的瑕疵の告知義務
心理的瑕疵がある物件をお持ちの方のなかには、事故があったことなどを隠して売却しようとする方がいますが、場合によっては損害賠償を請求されることがあるので、注意してください。
ここでは、心理的瑕疵の告知義務について解説していくので、しっかりと見て覚えてください。
心理的瑕疵の告知義務
心理的瑕疵の告知義務とは、名前のとおり心理的瑕疵を買主に告知する義務のことです。
これは、明確な法律が存在するわけではありませんが、不動産売却をする際のマナーとして告知するように命じられています。
そのため、告知をせずに売却をした場合は、買主から契約解除を求められることもあります。
ですので、売却する際は必ず瑕疵を告知してから売却するようにしてください。
損害賠償請求
心理的瑕疵を隠して不動産を売却したことで、過去に損害賠償請求をされた事例もあります。
先ほどもご説明したとおり、告知義務は法律で定められたものではありませんが、悪質と判断された場合は損害賠償請求をされることもあるので覚えておきましょう。
心理的瑕疵を黙って売却できたとしても、のちにトラブルになって賠償金を請求されたりすると、かえって損失を出すことになるので、売却時には必ず瑕疵を伝えて、納得してもらったうえで売却を行なってください。
告知義務の期間
心理的瑕疵の告知期間は、基本的に3年とされています。
これは、賃貸物件で死亡事故が起きた場合の期間で、国土交通省によって令和3年10月8日に策定されました。
ただ、自然死や建物外で事件が発生した場合は告知義務の対象外となっています。
しかし、先ほどもご説明したように、賠償請求をされることもあり、トラブルの原因となるので、不動産売却をする際は買主に瑕疵を理解してもらったうえで売却することをオススメします。
まとめ
不動産売却時に注意したい心理的瑕疵について解説しました。
心理的瑕疵のある物件は売却が非常に困難なうえ、売却後にトラブルになることもよくあるので、できる限りの注意をしたうえで売却をするようにしてください。
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