不動産売却を検討している方にとって、住宅ローンの返済が苦しくなってしまう方は多いものです。
他にも短期間でまとまったお金が必要だったり、他人に知られるのを避けたかったりなど抱える悩みは人それぞれです。
そんな悩みを解決するのが、リースバックという仕組みになります。
本記事では、リースバックの仕組みを解説し、メリットとデメリットを解説するので参考にしてみてください。
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リースバックとは住宅ローンの返済に困ったときに利用する仕組みで、資金調達を目的としています。
車や法人に対してリースバックをおこなうこともありますが、不動産でもリースバックは可能です。
どのような仕組みなのか、確認しましょう。
概要
リースバックとは、マイホームを不動産会社に売却して買主と賃貸借契約を結び、家賃を支払って引き続きマイホームを利用する仕組みです。
もとの住まいに住み続けられるので、マイホームを手放したくない方にとって嬉しいサービスになります。
リースバックで得たまとまったお金の使い道は人それぞれですが、どれも緊急を要するお金が多いです。
たとえば子どもの教育費が高いため捻出したり、急な病気で治療費に充てたりなどに使われます。
他にもビジネスとして事業資金のお金や、住宅ローン以外で借りている借金の返済など、まずは不動産会社に相談することから始めましょう。
負債原因
そもそも住宅ローンは返済ができるように契約者本人の返済能力を審査して、問題ないから貸す仕組みです。
それなのにリースバックをおこなう方は、どのような負債原因を抱えているでしょうか。
「2014年破産事件及び個人再生事件記録調査」を公開した日本弁護士連合会の調査によると、もっとも多かったのは「生活苦・低所得」です。
2002年から計5回の調査で常に60％を越えていて、2014年では60.24％を記録しました。
その他の返済原因を調べてみても伸び率に大きな差はありませんが、唯一調査の中で上昇の幅が大きいのは「住宅購入」です。
かつては自己資金0円で住宅購入をするフルローンが積極的におこなわれていましたが、利息が増えてしまって生活が圧迫されやすくなります。
リバースモーゲージとの違い
リースバックと混同しやすい用語として、リバースモーゲージがあります。
リバースモーゲージとは、マイホームを担保にして金融機関や自治体等からお金を借り、借りたお金を死亡時にマイホームを売却することで返済する方法です。
リースバックと違う点は多く、たとえばリースバックだと物件の所有権は売却先の不動産会社にありますが、リバースモーゲージだと本人に所有権があります。
他にも固定資産税の納税義務があるのはリバースモーゲージで、家族の同居は配偶者のみです。
また、契約が終了した後はリースバックだと買戻しできますが、リバースモーゲージだと売却しかできません。
不動産売却におけるリースバックのメリット
リースバックは便利な仕組みですが、どのようなメリットがあるのでしょうか。
メリットを整理して、リースバックの魅力を確認してみましょう。
マイホームに住み続けられる
リースバックをすると、マイホームを売却しても住み続けられるメリットがあります。
通常の不動産売却だと、マイホームを売却したら別の物件を探さなければなりません。
しかし、リースバックは住み続けるのを前提にした仕組みなので、新たに新居を探す必要がなくなります。
とくに新しい物件を探すと売買契約や手付金、住宅ローンを組むなど、手続きと支出が多くなってしまうでしょう。
また、事業資金を得たいけど他人に知られたくない方にとって、リースバックは引っ越しにかかる出費が抑えられるので認知されるリスクが少ないです。
近所の付き合いを継続していきたいなら、リースバックは得策になります。
維持費が不要
家の所有者は不動産売却の手続きをした会社になるので、維持費がかからないメリットがあります。
具体的な維持費は固定資産税・都市計画税・火災保険料・修繕費などです。
リースバックを利用する本人が支払うお金は、基本的に賃料のみの支払いになるので大幅なコストがなくなります。
賃料はできるだけ抑えてくれる不動産会社が多く、どれくらいかかるのかを確認してください。
家を所有で負担になるリスクがなくなる
家を所有していると、さまざまなリスクを負担しなければなりません。
たとえば大規模な災害が起きて、建物が倒壊したり破損したりする可能性があります。
他にも住宅ローンの金利が急に上昇したり、資産価値が下がって売却できなかったりして、いつ起きるか予測がしにくいです。
しかし、リースバックなら家を所有しないで住み続ける仕組みなので、リスク負担がありません。
不動産売却におけるリースバックのデメリット
リースバックにはメリットがある反面、負担になるデメリットがあります。
きちんとリスクを把握し、利用するかどうかを判断してください。
売却価格が安い
売却価格が周辺の相場よりも安くなってしまうデメリットがあります。
理由はリースバックを利用する本人が家賃を滞納してしまったり、買い戻しができるけど費用が売却価格よりも高くなったりするからです。
売却価格の目安として、市場価格の70％前後になってしまいます。
所有権の名義が変わる
所有権はリースバックの仕組みを提供した不動産会社にあり、名義が変わるデメリットがあります。
名義が変わるのは大きな問題で、仮に借主が亡くなっても相続ができません。
将来的に子どもへ資産を残したい方にとって、リースバックは向いていないといえるでしょう。
とくに高齢の方は金融機関の融資で審査がとおりにくいため、リースバックを利用してまとまった資金を得ようと考えるケースが多いです。
しかし、相続の問題を考えておかないと、後々トラブルになってしまいます。
利用するなら家族と話し合い、計画的におこないましょう。
家賃が発生する
家賃が発生するので、一戸建てに住んでいても賃貸物件のように毎月の支出があります。
リースバックで支払う家賃は賃貸市場の相場とは無関係で、売値で家賃が決まるのが特徴です。
不動産会社によって異なりますが、一般的に売値の10％前後が家賃になるのが相場になります。
つまり売値次第で家賃が変わるため、売値が高いと家賃が高くなり、売値が低いと家賃が低くなるので覚えておきましょう。
リフォームが勝手にできない
あくまで家を借りている立場なので、小規模なリフォームを除いて勝手にリフォームができません。
小規模なリフォームは具体的に水回りの交換だったり、床の張替えなどです。
しかし、間取りを変更するような大規模なリフォームだと所有者の許可が必要になります。
理由は建物の構造や特徴を変えてしまうと、価値も比例して変わってしまうからです。
また、借りている状態でもリフォーム費用の負担は借主で、所有者の負担になりません。
どうしてもリフォームしたいなら、小規模でも許可を取ってから実行するのがおすすめです。
不動産会社によってリフォームの許容できる範囲が異なるので、トラブルを避けるために確認してください。
まとめ
不動産売却におけるリースバックとは、マイホームを不動産会社に売却して買主と賃貸借契約を結び、家賃を支払って引き続きマイホームを利用する仕組みです。
所有権がなくなるので、維持費や所有するリスクがなくなるメリットがあります。
しかし、売却価格が低くて所有権の名義が変わるデメリットがあるため注意しましょう。
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