マイホームの買い替えを検討中の場合、タイミングをいつにするのかお悩みの方も多いのではないでしょうか。
この記事では、マイホームを買い替えるタイミングでの住宅ローンの取り扱いや買い替えによるメリットについてご紹介します。
あわせて、年収の目安もお伝えしますので、参考になさってください。
ライフスタイルにあわせた一戸建て購入をサポートします。
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弊社へのお問い合わせはこちらマイホームを買い替えるタイミングでのローンの取り扱いとは？
マイホームの住み替えを困難にする原因は、売却と購入のどちらを優先させるべきかがわかりにくいことです。
現在の住まいを売却する際、返済中の住宅ローンの取り扱いなど悩みは尽きません。
そこで、買い替えのすすめかたを考えましょう。
マイホームの買い替えは資金計画がポイント
マイホームがなければ住む場所がなくなるため、購入の資金計画を基に作業をすすめます。
資金計画を立案するために、現在の住宅ローン残債と手持ち資金の状況把握から始めましょう。
大切なのは、ローン返済が完了するのか、その後も返済が続きダブルローンになる可能性があるのかです。
現時点で返済中の借り入れ金がなく、購入用の頭金があることが、望ましい状況になります。
避けたいのは、現在の借り入れ金への支払いが厳しく、先行きに不安を抱えている状況です。
資金計画次第で購入方針は異なり、資金にゆとりがある場合は購入する物件探しを優先的におこないます。
返済に苦慮しているときは、売却して資金調達する方針にしましょう。
購入先行型の流れをご紹介
新しい家を探す作業を優先し、住みたいマイホームを見つけてから売却します。
仮住まいを経ずに新居へ引っ越しできるため、引っ越しにかかる費用や手間を軽減可能です。
しかし、現在の住まいと新居の両方を所有する期間が生じるため、維持費やローンが負担になる点を考慮しましょう。
ほしい物件をすでに見つけている場合に向きますが、あくまでも資金に余裕があるときにだけおこないます。
売却先行型のポイントは？
現在の住まいを売却してローン完済を目指すことです。
住む場所を失わないように、売却のタイミングにも注意します。
資金計画に基づくローンを完済できる売却希望価格を決定し、売却活動を本格化しましょう。
売却予定の物件に住み続けながら、内覧希望者への対応は、家族が協力して取り組みます。
念入りに掃除することや、質問にていねいに答えるなどがポイントです。
購入する物件探しは、売却して得た資金を把握してから始めます。
住み心地よりも、新たな負担を増やさない物件が目標です。
また、売却の契約成立とお金の受け取り日が、現在の住まいを退去する日になります。
住み替えのタイミングを逃さないように注意しましょう。
マイホームを買い替えたい！タイミングごとのメリット
マイホームの買い替えを考えるタイミングは人それぞれですが、メリットの多いときを逃さないことが重要になります。
ライフスタイルの変化が買い替えのタイミング？
マイホームを買い替えるタイミングで多いのが、子どもの成長や家族構成の変化など生活環境の向上を目指すものです。
子どもの成長にあわせる場合、部屋数を増やし、個室など家族のプライバシーを重視する家にします。
その場合、建売新築一戸建ては、入居までの期間を短縮できて便利です。
設計段階から関わって理想の家を作り上げることも夢がありますが、住み替えはスピードも無視できません。
子どもの入進学のタイミングを逃さないためにも、完成している物件から探しましょう。
買い替えのタイミングによりメリットは異なる？
子どもの成長により、家族の人数が減ることもあります。
思い出が詰まった部屋を残すことも大切ですが、その家で暮らし続ける家族の負担も無視できません。
そこで、手頃な広さの建物への住み替えを検討しましょう。
年齢を考慮して、バリアフリー化が充実した一戸建てにします。
マイホームをリフォームしても経年劣化によるメンテナンスが増え、高齢化世帯には負担になるからです。
他には、通勤距離の短縮など、利便性の向上も住み替えのタイミングと捉えます。
現在住んでいる場所よりも駅や商業施設に近く、ゆったりとした生活空間よりも生活圏がコンパクトにまとまった物件を選びましょう。
ライフスタイルにあわせて住む場所や家を住み替え、多くのメリットを手にしましょう。
買い替える際のメリットは抵当権？
マイホームの買い替えは、住宅ローンの支払いが困難なときにもメリットになります。
ローンの完済を目的に売却して住み替えるためには抵当権がカギです。
売却するための抵当権抹消は、手持ちの資金がない場合は簡単ではありません。
購入したときより物件の価値が上昇している場合は、ローンを完済した残りを頭金に回すなど、余裕のある購入プランを策定します。
反対に、購入時よりも価格が下がったときは、金融機関による競売を回避するためにも、買い替えローンを活用して完済しましょう。
住み替えをチャンスに抵当権を抹消し、住宅ローンの負担軽減を実現させます。
マイホームを買い替えるタイミングは年収？
マイホームの住み替えプランを考える場合、借り入れ限度額を目安に考えます。
この際重要になるのが、年収とライフサイクルです。
マイホームを買い替えるときの借り入れ可能額とは？
住宅支援機構が提唱した「年収の5倍」が、借り入れ限度額の目安として定着しています。
しかし、住み替えでは売却益を購入資金に回せるので、返済計画から購入できる物件の価格を考えてみましょう。
住宅ローンは、物件の購入費用ですが、実際は金利も加算しなければなりません。
年間の返済額が年収に占める割合が25%、金利部分を1.5%として計算してみましょう。
その結果、購入できる物件価格は、税込み年収が600万円の人は4080万円、700万円の場合は4760万円となります。
返済期間を35年、頭金0円にすると年収の5倍を上回りますが、頭金と現在所有する家屋の売却でカバーしましょう。
税込み年収が600万円の場合、借り入れ限度額は3000万円ですので、1080万円の頭金プラス売却益があれば、プランを実行可能です。
同様に、税込み年収が700万円の人は、借り入れ限度額が3500万円に対し1260万円の準備を目安にします。
できれば、手持ちの資金の中から半年分の生活費を残しましょう。
借り入れを少なくするためにすべてを購入費用にしてしまうと、想定外の事態により収入が減った場合、生活できなくなるからです。
マイホームを買い替える年収の目安は？
ライフサイクルから考えると、30代がマイホームを最初に買い替える年代になります。
この年代で年収の目安を考える際に重視するのが、子どもにかかる教育費です。
お住まいの地域によって異なりますが、小学校から高校までが公立、大学を私立文系に設定すると累計額は1200万円（2015年住宅政策金融公庫統計結果）になります。
たとえば、30代男性の年収600万円にパートナーのパート年収100万円に加えると、世帯年収の5倍は3500万円です。
先ほどの返済プランをあてはめると、借り入れ限度額が4760万円まで増やせます。
子どもの教育資金も少しずつ支払う形ですし、退職金の活用も可能です。
無理のない計画になるので、購入総額が4000万円の物件であれば、年収700万円が目安になります。
まとめ
マイホームを買い替えるタイミングは、子どもの成長や家族構成の変化にあわせて、生活する環境を向上させたいときです。
現在の住まいのローン残高から、購入と売却のどちらを優先するのかを判断することをおすすめします。
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