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不動産のリバースモーゲージとは?メリット・デメリットについて解説

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不動産のリバースモーゲージとは?メリット・デメリットについて解説

カテゴリ:不動産の豆知識

不動産のリバースモーゲージとは?メリット・デメリットについて解説

マイホーム購入を検討している方にとって、老後資金について悩む人が多いのではないでしょうか?
住宅ローンを借りるにも返済が不安になり、定年退職をして収入源がなくなったり、病気で身体が思うように動かない恐れもあります。
そこでおすすめなのが、マイホームを担保にして老後資金を借りるリバースモーゲージです。
本記事ではリバースモーゲージの内容と、メリット・デメリットについて解説します。

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不動産のリバースモーゲージとは?

不動産のリバースモーゲージとは?

まずはリバースモーゲージの基本情報を確認しておきましょう。
仕組みや内容を理解しないと利用できなかったり、後々にトラブルになりかねません。
ここではリバースモーゲージの意味と利用できる対象者、資金用途を解説します。

概要

リバースモーゲージとは、不動産を担保にして定期的に銀行から融資を受け、契約者の死亡時に担保した不動産を処分して借入金を返す仕組みです。
リバースモーゲージは「reverse(逆)」と「mortgage(抵当権)」の意味で、一般的な返済とは異なります。
一般的な返済は融資額を受け取ったら数十年の返済になり、月々少しずつ返済して返済額を減らす方法です。
しかし、リバースモーゲージは毎月返済する方法もありますが、残高をまとめて返済する方法もできます。
しかも契約者が死亡しても、現金一括か不動産の売却を選べるため、選択の自由があるのがポイントです。
毎月の返済は利息しかなく、家計の負担は大きくありません。

対象者

リバースモーゲージは主に高齢者が利用する返済方法で、老後の生活に不安な人は利用した方がいいでしょう。
具体的には定年退職をした後でも住宅ローンの返済が残っている方で、ローンを最後まで支払えるかが不安な方です。
収入源もなくなって年金だけでは支払えない金額だと、どうしても返済が困難になることでしょう。
そこでリバースモーゲージを利用すれば、契約者が万が一死亡しても、親族に負担させることなく返済できます。
リバースモーゲージの利用は金融機関によって異なりますが、55歳〜80歳までの制限が多いです。

資金用途

資金用途は主に3つあり、老後の生活資金や医療費、子どもへの生前贈与、ローンの残債の支払いが挙げられます。
収入源が少なくなる高齢者にとって嬉しい資金用途で、需要が高いです。
ただし、事業用や投資などのためにリバースモーゲージの利用は禁じられています。
あくまでも高齢者の自立支援をする仕組みであり、資金用途を間違えないようにしてください。
また、リバースモーゲージを提供している機関によって資金用途が異なるため、利用時は各機関に確認してみましょう。
機関は各金融機関や民間機関の社会福祉協議会、政策金融機関の住宅金融支援機構などがあります。

不動産のリバースモーゲージを取り扱うメリット

不動産のリバースモーゲージを取り扱うメリット

リバースモーゲージを取り扱ううえで、嬉しいメリットがあります。
住宅ローンと比較するとメリットがわかりやすいため、比較して見ていきましょう。
老後で不安な人でも、安心して利用できる仕組みです。

支出を減らせる

リバースモーゲージの支払いは利息しかなく、支出を減らせるメリットがあります。
一般的に不動産の融資を受けるのは住宅ローンで、住宅ローンは利息と毎月返済する元金がプラスされる仕組みです。
しかし、リバースモーゲージに元金がないわけではなく、払わなければならないお金になります。
支払うタイミングは借入した本人が死亡したら現金一括で返済されるか、自宅の売却をするかの2択です。
生前の支払いとして繰上返済も可能ですが、ほとんどは上記の2択を選ぶ方が多いでしょう。

死亡するまで住み続けられる

リバースモーゲージを利用すれば、死亡するまで住み続けられるメリットがあります。
定年退職後になると収入源がなくなり、住宅ローンを組んで残っている場合は不安になることでしょう。
もし住宅ローンを支払えなくなると任意売却か競売になり、いつ自宅を手放すかわかりません。
しかしリバースモーゲージなら自宅を手放すことなく、死ぬまで住み続けられます。
なお、死亡後の処分を決める必要があり、現在の金融機関では配偶者に契約を引き継ぐケースが多いです。
配偶者が契約者本人の自宅に住むのに同意しているなら、安心して渡せます。

資金を残せる

リバースモーゲージを利用すれば融資を受けられるため、資金を残せるメリットがあります。
具体的には退職金や預貯金で、いざというときのお金を残せるのがポイントです。
とくに高齢者になると病気になりやすくなったり、怪我しやすくなったりします。
その時に必要なのはお金で、まとまった大きな資金から利用することでしょう。
住宅ローンだと資金がどんどん減ってしまい、いざというときのお金が出せなくなる恐れがあります。
しかし、リバースモーゲージなら死亡した際に支払えば良いため、快適な住環境を確保できます。

不動産のリバースモーゲージを取り扱うデメリット

不動産のリバースモーゲージを取り扱うデメリット

リバースモーゲージはメリットがある反面、デメリットもあります。
住宅ローンよりも良い仕組みと捉えてしまうのもわかりますが、どのようなデメリットかきちんと理解しておきましょう。

団体信用生命保険に加入できない

リバースモーゲージを利用すると、団体信用生命保険が加入できないデメリットがあります。
団体信用生命保険とは、住宅ローンの契約者が返済できない状態になると、住宅ローンの残債が免除されて住宅を遺族に残せる保険です。
返済できない状態は契約者本人が死亡したり、高度障害状態になってしまったりした場合になります。
リバースモーゲージではすでに死亡した場合の仕組みが決まっているため、団体信用生命保険は加入できません。

利用できる物件エリアに制限がある

リバースモーゲージは居住用が絶対条件になるため、利用できる物件エリアに制限があるデメリットがあります。
公的機関を利用すると、居住用に使える融資は一戸建てのみにしか使えません。
民間企業で利用するなら集合住宅も可能ですが、対象外で利用できないリスクは避けましょう。
さらに利用する機関だけではなく利用条件も異なるため、事前に自分はリバースモーゲージを利用できる対象者か確認してください。

変動金利で月々の返済額が定まらない

変動金利で返済するため、月々の返済額が定まらないデメリットがあります。
そもそも金融機関が変動金利を採用していて、固定金利を採用している金融機関は少ないです。
金利が上昇してしまうと返済額が増えるので、毎月の返済が不安になることでしょう。
対策として繰上返済をするか、金利上昇しても支払える貯蓄を確保することです。

状況によって途中での返済が必要

貸付限度額の担保評価額が数年ごとに見直しがおこなわれ、状況によって途中での返済が必要になるデメリットがあります。
返済する状況は担保となる不動産価値の動向によって決まり、具体的には借り入れ額が決められた貸付限度額を超えたときです。
超えてしまえば残高をすべて返済する必要があり、リバースモーゲージでもっとも大きなデメリットになります。
限度額上限を超えないように、無理のない借り入れ額にしてください。

まとめ

不動産を担保にして定期的に銀行から融資を受け、契約者の死亡時に担保した不動産を処分して借り入れ金を返す仕組みです。
支出を減らせるだけではなく、死亡するまで住み続けられるメリットがありますが、デメリットの把握には注意が必要になります。
とくに途中で返済が必要になるとリスクが大きいため、利用前に充分な検討をしてみることをおすすめします。

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