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不動産購入時に役立つ物件の資産価値の計算方法と下落しにくい物件の特徴とは

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不動産購入時に役立つ物件の資産価値の計算方法と下落しにくい物件の特徴とは

カテゴリ:不動産の豆知識

不動産購入時に役立つ物件の資産価値の計算方法と下落しにくい物件の特徴とは

土地や建物などの不動産は、人生でそう何度も経験することのない大きな買い物のひとつです。
上手に購入するためにも、購入予定の不動産の資産価値は知っておきたいですよね。
そこで今回は、不動産物件の「資産価値」に注目し、計算方法や下落しにくい不動産物件の特徴についてご紹介したいと思います。

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不動産物件の資産価値の計算方法とは

不動産物件の資産価値は、次の3つの計算方法で求めることができます。

収益還元法

「収益還元法」とは、購入を検討している不動産物件がある同一地域の家賃相場から資産価値を計算する方法です。
計算式は次の通りです。

●「資産価値=1年分の家賃÷利回り+年間経費」
一戸建ててあれば同一地域で似た条件の戸建て借家の家賃を、マンションであれば同一物件で賃貸物件がある場合その家賃を基準として考えることができます。
逆に参考となる賃貸物件がない場合、「収益還元法」で資産価値を計算するのは難しいといえます。

取扱事例比較法

「取扱事例比較法」とは、同一地域の類似条件など過去の不動産取引実績を参考として物件の価格を出したものから資産価値を計算する方法です。
過去の実績に、検討中の不動産物件の立地条件や築年数などその他の条件を加味し補正して計算します。
売買取引の実績を参考にするためわかりやすいですが、取引実績が少ない場合や個々の例によって補正が異なるため、誤差が出やすい面もあります。

原価法

「原価法」とは、該当する不動産物件をもう一度取得しなおした場合の見積もり額をもとに計算する方法です。
原価法の計算式は次の通りです。

●資産価値=土地の価格+建物の積算価格
土地の価格は購入時の契約書に記載されている内容や周辺エリアの相場や取引実績を参考にして計算します。
ちなみに建物の積算価格は「積算法」に基づいて計算し、そちらの計算式は次の通りです。

●積算価格=再調達価格×延床面積×(法定耐用年数-築年数)/法定耐用年数
少し複雑な計算になりますが、一番誤差が少ないためよく用いられる計算方法です。

資産価値が下落しにくい不動産物件の特徴とは

基本的に建物の資産価値は、経年劣化によって買った時点から下落していきます。
では資産価値が下落しにくい不動産物件にはどのような特徴があるのでしょうか。
結論から言うと、その物件の「土地」がポイントです。
先述の通り建物の資産価値は経年劣化によって下落しますが、土地の立地のよさはあまり変わることがありません。
立地がよく大きさや形もよくニーズも高いという特徴のある土地であれば、資産価値は下落しにくいでしょう。
むしろ需要が多く人気のエリアであれば、資産価値が上がることもあり得ます。
また、昨今は自然災害が多発していることもあり、防災に関して安全なエリアであるというのも資産価値が下落しにくい不動産物件の特徴のひとつです。
購入を検討している物件は、必ずハザードマップ等で防災面のリスクがあるかどうかを確認しておくとよいでしょう。

まとめ

不動産購入時に役立つ物件の資産価値の計算方法と、資産価値が下落しにくい物件の特徴についてご紹介しました。
不動産を所有するとそれは資産となり、自身の所有する資産の価値は誰しもが高くあってほしいと思うものです。
何に重きを置くかは人それぞれですが、できるだけ資産価値を高く、そして下落を少なくと考えているのであれば、下落しにくい土地の特徴に注目してみてはいかがでしょうか。
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