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成年後見人とは?不動産売却前の手続きや成年後見人による売却方法を解説

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成年後見人とは?不動産売却前の手続きや成年後見人による売却方法を解説

カテゴリ:不動産の豆知識

成年後見人とは?不動産売却前の手続きや成年後見人による売却方法を解説

この記事のハイライト
●成年後見人とは、認知症などにより判断能力が低下した成人を保護・援助するために設けられた制度
●成年後見制度を利用するには、家庭裁判所へ成年後見開始の審判を申立てる必要がある
●成年後見人によって成年被後見人の居住用不動産を売却するときは、あらかじめ裁判所の許可が必要

家族や親戚が認知症になったときのために覚えておきたいことのひとつに、「成年後見制度」があります。
この記事では、成年後見制度とはなにか、成年後見の申立手続きや成年後見人による不動産の売却方法について解説します。
名古屋市の南区・港区・天白区・緑区・瑞穂区を中心に名古屋市で不動産売却を検討中の方は、ぜひ参考にご覧ください。

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不動産売却にも関係する「成年後見制度」や「成年後見人」とは?

不動産売却にも関係する「成年後見制度」や「成年後見人」とは?

成年後見制度は、認知症などの症状により判断能力が低下した成人を保護・援助するために設けられた制度です。
日常生活では、商品の売買や契約の締結といった法律行為は、基本的に自ら判断しておこないます。
しかし、判断能力が不十分な方がこれらの行為をすると、知らず知らずのうちに高額な商品を購入してしまったり、不当な契約に合意してしまったりすることがあります。
成年後見人は、このような法律行為を本人(成年被後見人)に代わっておこない、判断能力の低下した方が不当に搾取されるリスクを軽減するために選任されます。

成年後見人の役割

成年後見人は、主に「財産管理」と「身上監護」の2つの分野で支援をおこないます。
財産管理とは、預貯金や不動産など、成年被後見人が所有する資産を管理することです。
身上監護は、介護サービスの契約や施設への入所手続きなどをおこないます。

成年後見人の種類

成年後見制度には、任意後見と法定後見の2種類があります。
任意後見制度は、成年被後見人に判断能力があるうちに、あらかじめ成年後見人を決めておく制度です。
この成年後見人は任意後見人と呼ばれ、成年被後見人が判断能力を失った場合に、契約内容にしたがって成年被後見人のサポートをすることになります。
任意後見人になるための資格はとくに必要なく、契約の内容も一般的に自由に決めることができます。
任意後見制度は任意後見契約を公正証書で正式に締結し、家庭裁判所から後見人の行動を監視する監督人が選任される流れです。
一方、法定後見制度は、成年被後見人の判断能力がすでに低下している場合に利用する制度です。
家庭裁判所が、親族や、法律・福祉の専門家などからもっとも適した方を後見人に選任します。
法定後見人には代理権のほかに同意権と取消権が与えられ、家庭裁判所が決めた範囲内でサポートにあたります。

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成年後見人の申立て手続きの方法や必要書類とは?

成年後見人の申立て手続きの方法や必要書類とは?

法定後見制度で成年後見人を選任するには、家庭裁判所へ成年後見開始の審判を申立てるところから始まります。
この申立ては、判断能力が低下した方のために成年後見人を選任する手続きを開始するよう裁判所に求めるものです。
申立て時には、本人の住所地を管轄する家庭裁判所に、「後見開始の申立書」と必要書類を提出しなくてはなりません。
任意後見制度の場合は、あらかじめ後見人になってもらいたい方を本人が選んで任意後見契約を結び、本人の判断能力が不十分になった後に任意後見監督人の選任の申立てをおこないます。

申立てができる者

法定後見制度では、本人、配偶者、4親等以内の親族、市民を保護する公的義務を負う市町村長も成年後見開始の申立てをすることが可能です。
4親等以内の親族とは、本人からみた親、祖父母、子、孫、兄弟姉妹、叔父、叔母、いとこなどの親族のことです。

申立て後の流れ

成年後見開始の申立てが受理されると、家庭裁判所による成年後見人選任のための審理が始まります。
提出書類のほか、本人の事情なども審理の対象です。
また、本人や申立て人、後見人候補者などと実際に面談し、より細かく調査することもあります。
審理から成年後見人が選任されるまでの手続きには、2~3か月ほどかかるのが一般的です。

申立て手続きの必要書類

成年後見開始の申立て手続きにおける必要書類は、以下のとおりです。

  • 申立書・申立事情説明書:申立ての理由や被後見人の状態、後見人の必要性について説明する書類
  • 親族関係図: 成年被後見人の親族関係を表した図面
  • 成年被後見人の財産目録・収支予定表:成年被後見人の経済状況を表す書類
  • 診断書:成年被後見人の状態を医学的に証明する書類
  • 後見登記されていないことの証明:申立て前に成年後見人がいないことを証明する書類

そのほかの必要書類として、成年被後見人と成年後見人候補者の戸籍謄本と住民票の写しなどがあります。
任意後見制度の場合は、上記にくわえて任意後見契約公正証書の写しやご本人の成年後見等に関する登記事項証明書などが必要です。
これらは基本的な要件であり、ケースによっては追加の書類が必要となる場合もあるため、あらかじめ管轄の家庭裁判所にご確認ください。

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成年後見人による不動産売却の方法とは?

成年後見人による不動産売却の方法とは?

家庭裁判所から成年後見人が選任されると、成年後見人が本人の代わりに不動産を売却できるようになります。
成年後見人による不動産の売却方法は、以下のとおりです。

①不動産査定

まずは、不動産会社に査定を依頼し、不動産がいくらで売れるのか資産価値を調べます。
これは、成年後見人が不動産の価値を正確に把握し、適正な価格で売却できるようにするためのものです。

②媒介契約

不動産の査定が終わると、不動産会社と媒介契約を結びます。
媒介契約を結んだ不動産会社は、物件を売却するために、広告を出して買主を募集したり、購入希望者の内覧対応をおこなったりなどの販売活動をおこないます。

③売買契約

買主が見つかったら不動産会社の立会いのもと売買契約を締結しますが、不動産が居住用の場合は注意が必要です。
成年後見人といえども、家庭裁判所の許可がなければ居住用不動産は売却できません。
これは、本人の住居がなくなったり、環境が急激に変化して判断能力の低下が進行したりすることを防ぐためです。
居住用不動産には、現在住んでいる自宅のほか、退院後に住む予定の家なども該当します。
居住用不動産を売却する場合、成年後見人は売却前に裁判所に申請し、売却理由を説明して許可を得る必要があります。
このときの必要書類は、申立書・売却する不動産の登記事項証明書・固定資産評価証明書・売買契約書案・不動産の査定書などです。
家庭裁判所の許可を得ずに成年後見人が、居住用不動産の売買契約を締結した場合、その契約は無効となります。
非居住用不動産の売却では裁判所の許可は不要ですが、売却に合理的な理由があることを証明する必要があります。
合理的な理由とは、たとえば「成年被後見人の生活費や医療費を捻出するために不動産売却が必要である」などです。
また、成年後見人は成年被後見人の利益を考えて行動しなければならないため、相場を大幅に下回る価格で不動産を売却することはできません。
合理的な理由だと認められないケースや、大幅に安い価格で売却したケースは、非居住用不動産であっても契約が無効になる可能性があります。

④売買代金の決済・引渡し

無事に家庭裁判所の許可が下りたら売買契約を締結し、売買代金の決済と物件の引渡しに進みます。
成年後見人による不動産売却は査定から引き渡しまで判断が難しい場面が多いため、家庭裁判所や専門家に相談しながら進めると安心です。

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まとめ

成年後見制度とは、判断能力が低下した方の財産管理などを成年後見人がサポートする制度のことです。
成年後見制度を利用するには、家庭裁判所に後見開始の申立てをおこなう必要があります。
成年後見人による不動産売却の方法は居住用と非居住用で異なるため、家庭裁判所などに相談しながら進めましょう。
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不動産売却だけではなく、仲介や買取もおこなっておりますのでお気軽にご相談ください。

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