「住宅ローン滞納してしまった…」「滞納するとどんなことになるのかな…」と思っているのではないでしょうか。
今回は、住宅ローンを滞納したら起きることから対処方法まで解説していきます。
基本的に、住宅ローンを滞納したら、できるだけ早く入金すれば問題ありません。
解説していますので、ぜひお読みください。
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住宅ローンを滞納してしまった場合、自宅に書類が届きます。
書類の内容としては返済催促を通知する内容です。
ただ、最初の段階では通知書が来たからといって「任意売却されて手放す」ことになったり「自宅が競売にかけられる」といったことに急になったりはしません。
ここで、「じゃあ、問題ないのかな？」と思うかたもいるかもしれませんが、一度お支払いを延滞してしまうと延滞したという履歴が残ってしまいます。
住宅ローン以外で何か他のローンを組みたいとなったとき、延滞履歴があることを確認されてしまうと、ローンが組めないといった問題が起きることもあるので、お支払いの遅延はしないことをおすすめします。
そして、住宅ローンを滞納してしまった場合、分割で返済する権利を失ってしまいます。
このことを「期限の利益喪失」と言います。
「期限の利益を喪失」した状態になってしまうと、金融機関から一括での残債の返済を要求されます。
もし、一括返済が厳しくても保険会社に入っているのであれば、代位弁済という形で立て替えてくれます。
その際は、代位弁済しましたとの旨の通知書が届きます。
この段階からは、延滞している該当者様と保険会社とのやり取りが始まります。
保険会社に対しても返済が厳しくなる場合は「任意売却」「自宅が競売にかけられる」といった措置が取られることもあります。
注意点として、仮に任意売却や競売の措置を取られたとしても、売却価格が残債を下回る場合は残りの残債を実費で払う必要があるという点です。
基本的に、人が住んでいた住宅は「中古住宅」として扱われますので、こういった事態が起きてしまう可能性が高いといえます。
なので、任意売却などをしたからといって、返済が終わるとの油断はしないようにしましょう。
住宅ローンを滞納した場合に届く書類について
ここでは、住宅ローンを滞納した場合に届く書類について解説していきます。
住宅ローンの通知書が届くタイミングは、1～5か月の滞納、6～8か月の滞納、9か月以降の滞納と主に分けられています。
1～5か月の滞納の場合は、「返済ができていない」「返済してください」とのお知らせが届きますが、任意売却に関してはもう少し先の話になるので、ここで焦る必要はありません。
ただ、余裕を持ちすぎて放置しているとすぐに「期限の利益を喪失」した状態になってしまうので、早めの対応を心がけましょう。
6～8か月の滞納段階で「期限の利益を喪失」をしており、金融機関から一括での返済を要求されます。
保険会社に入っていれば、代わりに一括返済してくれる代位弁済をしてくれます。
その旨も通知書で一緒に届きますが、届いた段階で金融機関とのやり取りが終了して、保険会社とのやり取りが始まります。
9か月以降の滞納では、任意売却が間近に迫っており、時間はほとんどありません。
競売開始の決定通知は、債権者である保証会社が裁判所に競売を開始する旨を依頼することで発送されます。
競売の詳細は執行官による現況調査により決まり、滞納されている方に対して、所有している不動産がいつ競売にかけられるのか通知されます。
住宅ローンを滞納した場合の対処方法
住宅ローンを滞納してしまったら、最初にやるべきことは金融機関に相談して、必要な金額を入金しに行くことです。
ただ、1円でも滞納してしまうと「遅延損害金」が発生してしまいます。
よって、入金すべき金額としては「毎月の返済額」と「遅延損害金」です。
住宅ローンを滞納してしまった場合は、銀行に相談して待ってもらう、リースバックを検討する、といった方法がありますので、解説していきます。
銀行に相談して待ってもらう
住宅ローンを滞納してしまった旨を銀行に伝えて、返済を待っていただく方法があります。
2～3か月ほどの滞納の場合、滞納分をいつ支払うのか具体的に決めたうえで約束し、入金を確実におこなうことで許してもらえる場合があります。
しかし、あまりに長期間滞納していた場合は許可がおりない場合もあり得ますので、できる限り早い段階で伝えることが大切です。
リースバックを検討する
リースバックとは簡単に言うと、家を会社に売りアパート化して、家賃を払って住みつづけるというイメージです。
住宅ローンをすでに滞納している方でも、リースバックをおこなうことは可能です。
ただ、滞納している方がリースバックをおこなう際は、いくつか注意すべき点があります。
まず、住宅ローンは、家を売却することにより完済できるのか、が一つあります。
そして、家賃を払っていけるのか、家賃保証会社からの信用はどうかといった部分も注意が必要です。
リースバックは、残っている金額の完済を自宅を売却することによっておこないますが、完済ができない場合は実費で支払いを続ける必要があります。
くわえて、ローンを滞納しているということは毎月のローンが払えないということであり、家賃に関しては毎月のローン金額よりも少なくする必要があります。
できない場合はリースバックを行えたとしても、支払いがすぐに厳しくなってしまうでしょう。
最後に注意すべき点として、家賃保証会社を利用できるのかという点です。
ローンを滞納している場合は、高確率でブラックリストに入っているでしょう。
ブラックリストに一度入ってしまうと、消えるのに5～10年ほどかかってしまいます。
そういった支払いの信用がない状況だと、「支払いの見込みはない方」と認識されて、一人での契約は厳しくなります。
そういったケースも考えて、連帯保証人の伝手を見つけておくことも必要になります。
滞納を考慮した住宅ローン借り換えとは
ローンの返済が厳しく、支払いの継続が困難だと感じた場合は、借り換えという選択肢も検討しましょう。
初めに住宅ローンを組んだときの金利より、現在の方が低い場合、借り換えができれば優良条件で借り換えることができます。
そうなると月々の返済金額を大幅に減らすことができ、支払いのゆとりができます。
このような借り換えは原則として、延滞前でないと新たな借り入れの審査対象とはなりません。
また、注意すべき点として、ローンの滞納を繰り返していると、ブラックリストに載っているため、ローンの借り換えができないという場合もあります。
滞納していなくても不安なのであれば、少しでも早く行動することが大切です。
延滞前の場合、保険が適用できないか確認したり、銀行に返済条件を相談する事もしてみましょう。
保険が適用されるのか確認する
住宅ローンを組む際には「団体信用生命保険」という保険への加入が義務付けられています。
団体信用生命保険とは、ケガや病気などで収入がなくなり、住宅ローンの支払いができなくなったときに適用されるものです。
内容を簡単に言うと「ケガや病気になった場合、住宅ローンの支払いを保険金で返済します」という保険です。
契約内容によりますが、自身が加入している保険を調べて何か適用できるものはないか確認することは、損をしないためにも重要です。
銀行に返済条件を相談する
延滞前なら、返済が厳しい旨を知らせたら、支払いを調整してくれることもあります。
借り換えなどよりも手続きも少ないので、支払いが厳しくなりそうな場合の一番の対処方法と言えます。
ただ、延滞後だと返済の支払いを調整してくれるというのはかなり厳しいので、できるだけ早めに相談しましょう。
まとめ
今回は住宅ローンを滞納した場合に、起きることを中心に解説してきました。
支払いが絡んでいることに関しては、早めに対策を打つことが大切です。
わからないことがある場合は、一人で考え込まずに不動産の専門家である私たちに相談してください。
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