不動産売却において、消費税がかかるケースと、かからないケースがあることをご存じでしょうか。
これは、物件を個人で売るのか、事業者として売るのか、建物を売るのか、土地を売るのかによっても大きく異なります。
そこで今回は、不動産売却において消費税が課税されるケースと非課税になるケース、注意点についても解説します。
これから、不動産売却を検討している方は、ぜひ参考にしてみてください。
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消費税の課税対象となる取引は、国内において事業者が事業として対価を得ておこなう際の、資産の譲渡や貸付け、役務の提供、外国貨物の輸入とされています。
したがって、個人間で売買をおこなった場合は、課税対象とはなりません。
ただし、土地や建物には税金が課税されることはなくても、売買をおこなううえでの必要なサービスについては税金の課税対象です。
ここでは、課税対象となる主なケースを3つご紹介します。
仲介手数料
多くの場合は不動産会社に仲介を依頼し、不動産会社が売却活動をおこなうため、その際の仲介手数料には消費税が課税されます。
仲介手数料は売買価格に応じて高くなり、法律によって割合の上限が定められています。
売買価格が200万円以下の場合は5％、200万円超〜400万円以下で4％プラス2万円、400万円を超えると3％プラス6万円となり、それぞれに消費税が課される仕組みです。
たとえば、売買価格が2,000万円の場合、「2,000万円×3％+6万円+10％＝72.6万円」が上限となります。
一方、350万円だった場合は、「350万円×4％+2万円+10％＝17.6万円」が上限です。
これらは、あくまでも上限額であるため、それ以下であることもあります。
仲介手数料は物件価格のうちの、税抜き価格に対して課されます。
そのため、売主が法人なのか個人なのか、物件には建物が含まれているのか否かによって仲介手数料の金額を判断すると良いでしょう。
一括繰り上げ返済手数料
不動産を購入の際に、金融機関から住宅ローンの融資を受け、売却時に残債がある場合はすべてを完済してからでないと売買をおこなうことができません。
これは、住宅ローンを借り入れた際に抵当権が設定され、住宅が担保となっているためです。
そのため、自己資金や売却益によってローンの残債を一括返済しなければなりません。
しかし、ローンを一括で繰り上げ返済する際の手数料には消費税が発生します。
費用は金融機関によっても異なりますが、固定ローンで3〜5万円、それ以外だと3,000〜5,000円が一般的な相場です。
司法書士報酬
売却する際は、所有権移転登記が必要で、その際の登記費用は一般的に買主が負担します。
一方、売主はローンを完済するタイミングで抵当権が抹消されるため、抵当権抹消登記の手続きをおこなわなければなりません。
この抵当権抹消登記は、司法書士に依頼するのが一般的ですが、依頼した際は司法書士報酬を支払わなければならず、その際に消費税が課されます。
抵当権抹消登記にかかる登録免許税は1件1,000円ですが、司法書士報酬はそれぞれで異なり5,000円〜2万円程度が相場で、税込み価格では5,500円〜2.2万円となります。
不動産売却において消費税が非課税となるケース
続いて、非課税となるケースをご紹介します。
非課税となるのは、土地を売った場合と個人で売った場合です。
土地を売却した場合
不動産を売買する際の土地部分には、売却・譲渡・貸付けにおいて消費税がかかりません。
土地は消費される性質ではないと考えられているためです。
したがって、建物が建っていても課税されるのは建物部分のみとなります。
しかし、1か月未満の土地の貸付けや、駐車場などによる施設利用に伴い土地が使用された場合は、非課税取引の対象とならないため注意が必要です。
ほかにも、「支払手段の譲渡」や「有価証券などの譲渡」なども非課税取引となります。
個人で売却した場合
「事業主が事業として対価を得た」場合に課税対象となるため、個人間での売買は非課税となります。
土地と建物どちらを売ったとしても税金が課されることはありません。
また、仲介を依頼して売買する際も、個人間での取引となるため非課税です。
さらに、事業が目的でない個人の居住用財産を売却する際は非課税となります。
これには、自宅や別荘、セカンドハウスなどが当てはまります。
一方、投資用マンションを売却する際は、事業の一環として含まれるため注意が必要です。
前々年の課税売上高が1,000万円超えの場合は、課税事業者となり税金が課されます。
不動産売却における消費税の注意点
上記より、課税されるケースと非課税になるケースはご理解いただけたことと思います。
しかし、消費税には注意していただきたい点が存在することをご存じでしょうか。
ここでは注意点を3つご紹介します。
不動産価格は税込み表示
2013年10月「消費税転嫁対策特別措置法」が施行されたことにより、価格を税込み表示としなくても良いと決められていました。
しかし、不動産価格の場合は「不動産の表示に関する公正競争規約施工規則」によって、税込み価格で表示することが決められています。
一方、仲介手数料は「売却価格の数％」とされますが、この金額は税抜き価格をもとに計算しなければならないため注意が必要です。
税率は引き渡し時点で判断
不動産の売買において、消費税が課されるタイミングは引き渡し時となります。
そのため、税率が改正されるタイミングの場合、改正日の前日までに引き渡しが完了していたかどうかで適用される税率が異なります。
不動産売買での消費税率は金額が大きいため、認識を誤ると予算にも大きな影響を与えかねません。
このようなことにならないためにも、引き渡し時点での税率も事前にチェックしておきましょう。
消費税の申告
税金を申告する際は、確定申告でおこないます。
個人事業主の場合は翌年の3月末日まで、法人の場合は課税期間の末日の翌日から2か月以内に税務署へ申告し納付しなければなりません。
また、直前の課税期間で所得税額が48万円を超える場合は、「中間申告」と「中間納付」が義務付けられています。
不動産売却の場合は、課税対象者が直前の課税期間で480万円を越えた場合に必要となります。
もしも、中間申告と中間納付をおこなわなかった場合は、加算税や延滞税などがかかることもあるため注意が必要です。
納付方法としては、窓口での現金支払いや口座引き落とし、クレジットカード決済などがあります。
場合によっては、インターネットバンキングやコンビニエンスストアでの納付も可能であるため、事前にチェックしておくと良いでしょう。
さらに、不動産売買によって発生した税金は、帳簿上では「仮受消費税」という勘定科目を使用し仕訳します。
このときの不動産が土地と建物に分かれている場合、課税対象となる建物部分のみを計上しましょう。
しかし、不動産売買によって利益が生じている場合は、「固定資産売却益」として計上し、土地と建物両方を計上しなければならないため注意が必要です。
まとめ
不動産売却において消費税が課税されるのは、仲介手数料と一括繰り上げ返済手数料、司法書士報酬です。
一方、非課税となるのは、土地を売った場合や個人間で売った場合となります。
また、不動産価格は税込み表示で消費税率は引き渡し日で判断しなければならないため注意が必要です。
消費税の申告も忘れずにおこないましょう。
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