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不動産売却における契約不適合責任とは?瑕疵担保責任との違いを解説

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不動産売却における契約不適合責任とは?瑕疵担保責任との違いを解説

カテゴリ:不動産の豆知識

不動産売却における契約不適合責任とは?瑕疵担保責任との違いを解説

不動産売却を検討している方にとって、売買のトラブルは避けたいものです。
売る物件に欠陥があると責任に問われ、売主の負担が大きくなることでしょう。
しかし、民法改正によって瑕疵担保責任が契約不適合責任になり、売主の負担が小さくなりました。
そこで本記事では、契約不適合責任についての理解を深め、瑕疵担保責任との違いや注意点を解説します。

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不動産売却における契約不適合責任とはなにか?

不動産売却における契約不適合責任とはなにか?

まずは基本情報として、契約不適合責任とは何かを確認しましょう。
実は売買の環境を大きく変えた民法で、売主や買主にとって重要な条文が書かれています。
どのような内容か、見てみましょう。

概要

契約不適合責任とは、売買契約や請負契約の内容が適合しない場合、売主が買主に対して責任を負うことです。
適合しない判断基準は目的物で、種類や数量、品質に相違があれば契約不適合責任になります。
具体的には契約内容と違う商品の種類を引き渡したり、購入数量が不足していたりするケースです。
とくに品質は重要かつ気づきにくいポイントで、見分けるのは困難でしょう。
たとえば壁や床の板を無垢材で注文したのに、合板材や集成材が使われていると契約に反してしまいます。
無垢材は調湿作用で快適に暮らせるメリットがあり、材質の持つ特徴で判断は可能です。
しかし、材質を知らずに利用してしまえばわからないため、品質の判断は簡単ではありません。

民法改正

民法改正されたのは2020年4月1日で、改正前に比べてわかりやすくなりました。
改正理由は法的性質によるもので、買主の負担やリスクを抑えられたのがポイントです。
民法改正前だと制限があり、売主に対して損害賠償請求をするか、契約を解除するかの2択でした。
しかし、改正後によって履行の追完を請求できたり、代金の減額を請求できたりして取引がスムーズになりました。

条文

契約不適合責任の562条1項の条文は以下の通りです。

「引き渡された目的物が種類、品質又は数量に関して契約の内容に適合しないものであるときは、買主は、売主に対し、目的物の修補、代替物の引き渡し又は不足分の引き渡しによる履行の追完を請求することができる。ただし、売主は、買主に不相当な負担を課するものでないときは、買主が請求した方法と異なる方法による履行の追完をすることができる。」
わかりやすく伝えると、契約内容と違うなら契約通りになるように請求できるということです。
ただし、請求方法は1つではなく、別の方法でもできるのが特徴です。

不動産売却における契約不適合責任と瑕疵担保責任の違い

不動産売却における契約不適合責任と瑕疵担保責任の違い

瑕疵担保責任とは、引き渡しではわからなかった瑕疵があった場合、売主が買主に対して負う責任です。
瑕疵とは欠陥や傷を指し、細かなものでも見つけにくいものでも瑕疵になります。
契約不適合責任とどのような違いがあるのか、確認してみましょう。

法定責任と契約責任

瑕疵担保責任では法定責任か契約責任かで対立していましたが、契約不適合責任では契約責任になりました。
契約責任にすることで、文字通り契約において何かしらの問題があり、契約と違う内容の売買になるから責任を問われます。
従来の瑕疵担保責任では特定物の売買で売主と買主の公平性を守るため、法的責任が適用されていました。
しかし、民法改正することで責任を明確化し、契約不適合責任は契約責任になったのが瑕疵担保責任との違いです。

救済手段

瑕疵担保責任では救済手段が2択しかありませんでしたが、契約不適合責任は新たに2つの救済手段が認められました。
1つは履行の追完請求で、わかりやすく伝えると契約内容に適していない箇所は直すまで法的な効力を持ちます。
たとえば契約で注文した商品が2個なのに、1個しか届いていない場合があるとしましょう。
その場合は残りの1個を届けるように請求し、届けたら解決、届けなかったら法的措置が取られる仕組みです。
不動産に多いのは数量の問題よりも品質の問題が多く、契約書にはない欠陥があったり、雨漏りがしていたりが挙げられます。
もう1つは代金減額請求で、追完請求が果たされなかったときに代金を減額するように請求できる救済手段です。
売主が気付かなかった欠損があっても賠償請求されないため、売主の負担が減ったのが大きな変化になります。
いきなり代金減額請求できるわけではなく、期間を定めて追完の催告をして、修補するのが明らかに不可能なときのみできる請求です。

損害賠償請求の基準

瑕疵担保責任だと物件の状態のみで判断して、不備な箇所があれば損害賠償請求ができます。
たとえ売主が悪気がなくても故意や過失は動かぬ証拠として請求できた時代で、売主のリスクは大きいものでした。
しかし契約不適合責任だと売主の意思を尊重し、故意や過失がなければ簡単に損害賠償請求はされません。
つまり、売主の負担が比較的減ったことで、売買しやすい環境になったのがポイントです。
損害賠償請求のタイミングは契約不適合責任に問われて、契約通りにできない・決めた期間内に間に合わない・一部しかできないときに使えます。
もちろん不法行為をしてたときも該当するため、どのような被害にあったか把握しておきましょう。

不動産売却における契約不適合責任の注意点

不動産売却における契約不適合責任の注意点

契約不適合責任だと民法改正前と比べて売主のリスクが減りましたが、押さえておかなければならない注意点があります。
どのような注意点があるか、確認してみましょう。

ホームインスペクションを依頼する

売買でトラブルが起こるのは避けたいため、売却前に不動産の状態を確認するようにしてください。
おすすめはホームインスペクションの依頼で、トラブルが起こりにくいです。
ホームインスペクションとは住宅診断のことで、不動産の状態を確認してくれます。
状態を確認すれば劣化状況や改修するべき欠陥が見つかり、契約書を正確に書けるのがポイントです。
売主本人が確認するよりも、住宅の専門的な知識を有しているホームインスペクターが確認し、適切なアドバイスをもらった方が安心感があります。
また、欠陥があると値下げ交渉に繋がりやすく、本人が確認してしまうと高く売りたいがために欠陥を隠してしまうものです。
仮に売主本人が専門的な知識があっても、第三者のホームインスペクターに依頼した方がいいでしょう。

追及期間

契約不適合責任を追及できる期間は決まっていて、引き渡し後1年以内です。
1年以内に通知しないと効力がなくなるため、注意点になります。
まずは追及箇所と追完請求の方法を定める必要があり、契約書に明記してください。
契約書を見ると特約・容認事項の欄があり、誰がどのような方法で追完するのかを書きましょう。
ただし、売却する不動産が新築住宅だと品確法の特則が適用され、責任期間が異なります。
責任期間は引き渡しから10年であり、年数が異なるため注意点です。

明記を忘れない

契約不適合責任は、目的物が契約の内容に適合しないものが該当します。
そのため、目的物の情報がしっかり明記されていないと売主側が不利です。
契約書に漏れや記入ミスがないかを確認し、容認事項を記載しましょう。
また、特約だと免責になるため、免責事項に該当するかを確認してください。
ただし、買主が承諾して購入する必要があり、しっかりとご説明しなければなりません。

まとめ

不動産売却における契約不適合責任とは、売買契約や請負契約の内容が適合しない場合、売主が買主に対して責任を負うことです。
瑕疵担保責任に比べて売主の負担が小さくなり、売買しやすい環境になりました。
注意点は1人で負担しないことですので、お悩みの場合はぜひ弊社にお気軽にご相談ください。

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