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不動産売却時の住民税とは?申告時期や計算方法について解説

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不動産売却時の住民税とは?申告時期や計算方法について解説

カテゴリ:不動産の豆知識

不動産売却時の住民税とは?申告時期や計算方法について解説

不動産売却時にも、さまざまな費用が発生します。
どのような税金にいくらかかり、いつ支払うのか気になる方も多いのではないでしょうか。
そこで今回は、不動産売却時の住民税とは何かご説明したうえで、申告時期や計算方法についても解説します。
そのほか、節税ポイントについても解説しますので、ぜひ参考にしてみてください。

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不動産売却時の住民税とは

不動産売却時の住民税とは

そもそも、住民税とはどういったものなのかを、わかりやすく解説します。

住民税とは

住民税とは、都道府県および市区町村に収める都道府県民税と市区町村民税を合算した税金のことを言います。
会社員の場合は、毎月の給与のなかから天引きされている税金の1つです。
標準税率は10%となります。
また、所得税に関しては、その年の所得に対して計算されますが、住民税の場合は前年の所得に対して税率がかかるのが特徴です。
そのため、会社を辞めて収入が無くなった場合、所得税は軽減されます。
一方、住民税に関しては前年の所得に対し課税されるため、前年と同じように発生します。

不動産売却によって発生する税金

続いて、不動産売却によって発生する税金について解説します。
不動産は、購入したときと所有しているとき、売却したときそれぞれに税金が発生します。
まず、不動産を購入した際に発生する税金は、「不動産取得税」と「登録免許税」です。
そして、所有しているときに発生する税金は、「固定資産税」および「都市計画税」となります。
最後に、売却した際に発生する税金は、「所得税」と「住民税」の2つです。
所得税や住民税は、所得のある方であれば日ごろから支払っている身近な税金です。
不動産売却時には、特別な税金が発生するのではなく、2つの税金が1年間だけ増加するということになります。
その理由は、所得に応じて金額が決まるからです。

住民税や所得税の仕組み

上記では、不動産を売却した際に税金が発生するとご説明しましたが、収支がマイナスになった場合には所得税・住民税は発生しません。
所得に応じて金額が決まる仕組みであるため、購入金額よりも高く売れた際に発生します。
しかし、バブル期と異なり、現在は所有している不動産が購入金額よりも高く売れるケースは少ないのが現状です。
なお、購入時の不動産価格がわからないといった場合には、課税額が高くなる可能性もあるため注意しておきましょう。

不動産売却における住民税の申告時期

不動産売却における住民税の申告時期

ここでは、住民税の申告時期はいつなのかについて解説します。
まず、不動産を売却した翌年の確定申告で、所得税を納税します。
確定申告の期間は原則、2月16日から3月15日までで、申告時に振替納税手続きをおこなうことも可能です。
振替手続きをおこなった際は、4月頃に銀行口座からの自動引き落としとなります。
続いて、住民税に関しては、所得税の確定申告をしておけば改めて手続きをおこなう必要はありません。
申告した5月以降に市町村より納付書が送付されます。
支払い方法は、一括払いか年4回の分割払いから選択し納付します。
所得税のあとに、時期がずれての支払いとなりますので、忘れないよう注意が必要です。
また、印紙税や登録免許税の節税は基本できませんが、所得税や住民税であれば節税が可能な場合があります。

売却のタイミング

所有期間が5年を越えた場合、所得税や住民税の税率が低下します。
そのため、期間がギリギリという方は、不動産会社に確認したうえで1月1日時点で5年を経過した状態で売却することで節税が可能です。
ただし、5年未満であっても、急いで高く買いたいという購入者が現れた場合は、すぐに売るほうがお得な場合があります。
このように、売却の際はタイミングが重要となるため、不動産会社に相談したうえで検討しましょう。

3,000万円の特別控除

自分が住んでいる家や敷地の売却の場合、譲渡所得から3,000万円が控除される「3,000万円の特別控除」という特例が適用されます。
適用されるには、さまざまな条件を満たす必要がありますが、特例が適用されることによって売却利益が3,000万円まで税金がかからなくなります。
また、確定申告も必要となりますが、大きな節税ポイントとなるため、ぜひ利用しましょう。

相続後3年以内の売却

相続税を支払った場合は、相続税の申告期限から3年以内の売却がおすすめです。
譲渡所得を計算する際に、相続税額を経費として加算できるため、課税対象となる譲渡所得が減税されます。
また、相続開始から3年が経過する年の年末までに売却した場合は、3,000万円特別控除が受けられます。
とくに、取得価格が不明な場合は、特例を利用することで大きな節税が期待できるでしょう。

不動産売却における住民税の計算方法

不動産売却における住民税の計算方法

それでは、最後に譲渡所得税・住民税の計算方法について解説します。
通常の計算式は、「(売却価格-購入価格-諸費用)×税率」となります。
なお、購入価格がわからない場合は、「売却価格×5%」としておきましょう。
また、諸費用とは、売却時と購入時にかかった費用が計上できます。
たとえば、仲介手数料・印紙代・登録免許税・登記費用・取り壊し費用・測量費用などが該当します。
そして、3,000万円の特別控除を利用する場合の計算式が、「(売却価格-購入価格-諸費用-3,000万円)×税率」です。
税率は、所有期間によって異なり、5年以下が39.63%で短期譲渡所得、5年を越えた場合は20.315%で長期譲渡所得と言います。
さらに10年を越えた場合は、6,000万円までが14.21%、6,000万円を越えると20.315%の税率となります。
ここからは実際に課税対象となる税金を計算してみましょう。

シミュレーション1

1つ目は、購入価格2,000万円、売却価格2,500万円、所有期間4年、諸費用250万円としてシミュレーションしてみましょう。
これらを「(売却価格-購入価格-諸費用)×税率」の計算式に当てはめていきます。
(2,500万円-2,000万円-250万円)×39.63%=約99万円となります。

シミュレーション2

2つ目は、購入価格2,000万円、売却価格2,500万円、所有期間7年、諸費用250万円、3,000万円の特別控除が適用された場合でシミュレーションしてみましょう。
これらを「(売却価格-購入価格-諸費用-3,000万円)×税率」の計算式に当てはめていきます。
2,500万円-2,000万円-250万円-3,000万円=0となりました。
そのため、税率20.315%を掛けても0円です。
したがって、譲渡所得税と住民税は非課税となります。

シミュレーション3

3つ目は、購入価格不明、売却価格4,000万円、所有期間9年、諸費用150万円、3,000万円の特別控除が適用された場合でシミュレーションしてみましょう。
これらを「(売却価格-購入価格-諸費用-3,000万円)×税率」の計算式に当てはめていきます。
しかし、購入価格がわからないので、売却価格4,000万円×5%=200万円で取得したものと仮定します。
(4,000万円-200万円-150万円ー3,000万)×20.315%=約132万円です。
以上、計算式についてご紹介しましたが、分かりにくい場合は、専門家である税理士に依頼しましょう。

まとめ

住民税は、前年の所得に対して税率がかかり、収支がマイナスになった場合には発生しません。
確定申告をおこなうことで、5月以降に納付書が送付されますが、所得税とは時期が異なるため忘れないように注意しておきましょう。
また、税額は自分で計算することも可能ですが、難しい場合は税理士に依頼するのがおすすめです。

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