住宅購入時にはさまざまなことを考えなければなりませんが、とくにオーバーローンとなっているのかどうかは注意が必要です。
では、なぜオーバーローンは住宅購入時に意識しなければならないのでしょうか。
ここではオーバーローンの概要にくわえ、知っておかなければならない注意点・リスクをご紹介します。
住宅購入をご検討中の方は、ぜひご確認ください。
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では、オーバーローンとはどのような状態を指すのでしょうか。
住宅購入前にオーバーローンの概要について確認し、自分はオーバーローンとなりそうかどうか確認していきましょう。
オーバーローンとは？
住宅購入におけるオーバーローンとは、住宅ローンの借り入れ額が住宅購入費よりも高い状態になります。
この住宅購入費は住宅の価格だけでなく諸費用もくわえた金額とすることが多いです。
住宅購入における諸費用の例には以下のようなものがあります。
●印紙税
●登録免許税
●不動産取得税
●各手数料
●保険料
これらすべてをくわえると100万円を超えることも少なくありません。
住宅購入は物件の価格だけでなく諸費用なども含めて考えていきましょう。
アンダーローン・フルローンとの違いとは？
ここで、似ている言葉であるアンダーローンやフルローンとの違いについても確認しておきましょう。
まず、アンダーローンはオーバーローンと逆の状態であり、融資額が住宅購入費よりも低い状態を指します。
アンダーローンであると融資額で住宅購入費のすべてを賄うことはできないため、自己資金が必要です。
ローンを組むと返済額に金利がかかってくるため、自己資金を出せるのであれば出すことをおすすめいたします。
フルローンは住宅購入費と融資額が同じ金額である状態です。
ですので、自己資金に余裕がある場合はアンダーローン、フルローン、オーバーローンの順におすすめになります。
しかし、自己資金を出しすぎると生活が苦しくなる可能性もあるため、不動産会社や金融機関と相談しながら借り入れ額を決定していきましょう。
オーバーローンのメリット
オーバーローンのメリットは主に以下の3つがあります。
低金利で借り入れできる
一般的にオーバーローンは他の状態よりも低金利に設定されています。
金利の大小は返済額に直結するため大切な事項です。
各金融機関における金利を確認し、最終的な支払総額がどうなるのかシミュレーションしておきましょう。
諸費用もローンで支払いがおこなえる
前述のとおり、住宅購入における諸費用は決して少なくありません。
そのため、物件価格のみを見ていると思わない出費がかさみ、生活が苦しくなってしまう可能性があるのです。
オーバーローンは諸費用に余裕を持って対処ができるといったことがメリットになります。
2年目からのローン控除
ローン控除とは所得税や住民税の一部の支払いを免除する制度であり、出費を下げることができます。
税金を滞納し続けてしまうと住宅が差し押さえられることもあるため、かかる税金と控除額をしっかりと確認しておきましょう。
住宅購入におけるオーバーローン状態での注意点
ここまでオーバーローンの概要やメリットをご紹介しました。
しかし、オーバーローン状態ではいくつかの注意点が出てくるものであり、事前に認識しておくことが重要です。
ここで代表的な注意点を3つほど確認してみましょう。
注意点①購入後すぐの売却は売却額を高めに設定することが必要
急な転勤や親族の不幸ごとなどさまざまな理由で住宅を売却しなければならないことがあります。
もし、購入後すぐに売却が必要になるとどうなるでしょうか。
オーバーローンは住宅購入費よりも融資額が大きくなっていることを指すのでした。
もし、超えている部分をそのまま貯蓄しているのであれば問題ないのですが、諸費用に充ててる場合は注意が必要です。
●諸費用は一度支払うと回収ができないため、すぐの売却であっても新たに資金を用意しなければなりません。
●そのため、返却額はローン残高にくわえ、売却額に使った分を上乗せしなければならないのです。
注意点②諸費用に対する融資は金利が高い場合がある
金融機関によっては住宅購入費と諸費用に対する融資を区別する場合があります。
そして、区別する場合、諸費用に対する融資は金利が高めに設定されていることが多いです。
こちらの形式で契約すると思っていたよりも支払総額が高くなってしまう可能性があります。
諸費用に対する扱いや金利は各金融機関にしっかりと問い合わせておきましょう。
注意点③離婚時にトラブルになる可能性がある
ローンの組み方のなかには夫婦で契約するペアローンなどもあります。
ペアローンは収入を合算することで融資額を大きくできるといったメリットがありますが、離婚をしてしまうと返済の滞りなどトラブルにつながる可能性があるものです。
とくに、オーバーローンは融資額が大きいため注意が必要になります。
ローンの契約はお子さんの進学や離婚などさまざまな状況を事前に考えておくことが必要です。
もし、夫婦で住宅ローンを組む場合はさまざまな状況をしっかりと話し合っておきましょう。
注意点④住宅購入以外には用いることができない
オーバーローンは余分な分があるため、その分を車など他のものに用いることができるか気になる方もいらっしゃるかと思います。
しかし、ローンはその目的に対して融資するものであるため、他のものに用いることは基本的にはできません。
もし、他のものに使ってしまうと詐欺罪や私文書偽造罪、偽造私文書行使罪等に抵触する可能性があります。
そのため、オーバーローンは本当に必要な分だけ借りることが必要です。
状況に応じて必要な分だけを融資額として決定していきましょう。
住宅購入におけるオーバーローンのリスク
オーバーローンは余裕を持って住宅購入ができるものですが、いくつかのリスクも存在しています。
ここで代表的な2つのリスクについて確認し、リスクが生じるのかや対処法をしっかりと考えておきましょう。
売却リスク
住宅ローンを借り入れた場合、住宅を抵当に入れなければなりません。
抵当に入れることで、収入がなくなったりしても売却額によって返済がおこなえるようになります。
しかし、オーバーローンであり、ローン残高が物件の価値（売却できる金額）を超えていると自己資金の用意が必要です。
もし、自己資金が用意できないと金融機関から売却の許可が出ず、売りたいのに売れないといった状態に陥ります。
将来、住宅の売却をおこなう可能性があるのであれば売却リスクについてもしっかりと認識しておきましょう。
財産分与リスク
財産分与とは、離婚後に夫婦であったものそれぞれの生活を保障するため財産をしっかりと分けることを指します。
ここで問題となるのが、オーバーローン状態である住宅は財産として扱われない可能性があることです。
住宅の価値よりもローン残高が大きいため価値がないとみなされるのですね。
この財産分与の対象とならないリスクは認識しておくことが重要です。
前述の注意点③でご紹介したように、住宅購入を夫婦でおこなうのであればさまざまな状況を想定しておきましょう。
まとめ
今回はオーバーローンの概要、注意点・リスクをご紹介しました。
オーバーローンはメリットとデメリットの両方を持っているため、契約前にしっかりと考えることが必要です。
お悩みの際はぜひ弊社までお気軽にご相談ください。
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