- この記事のハイライト
- ●旗竿地とは、接道面が狭く竿に旗を付けたような形状の土地のこと
- ●間口が広い土地や日当たりの良い土地は旗竿地であっても売却しやすい
- ●再建築不可の旗竿地は、隣接地の所有者に購入の相談をするのがおすすめ
土地にもいろいろな種類や特徴があります。
そのなかの1つが、間口が狭いなどの理由から売却が難しいとされている「旗竿地（はたざおち）」です。
旗竿地を売却するためには、旗竿地の特徴や売却方法を理解しておく必要があるでしょう。
そこで今回は、旗竿地とはどのような土地なのかについて、旗竿地の売却が難しい理由や、売却しやすい旗竿地の特徴、旗竿地を売却する方法などを解説します。
名古屋市の南区・港区・天白区・緑区・瑞穂区を中心に名古屋市全体で旗竿地の売却を検討されている方は、ぜひ参考にしてみてくださいね。
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旗竿地とは？売却が難しいとされる理由について
まずは、旗竿地の特徴について解説します。
旗竿地とは
旗竿地とは、道路に面した間口が狭く、細い通路の奥に建物のための敷地がある土地のことです。
通路の部分が「竿」、奥に広がる土地が「旗」に見えることから、旗竿地と呼ばれています。
住宅が密集しがちな都市部によく見られる土地の形状です。
なお、都市部の「都市計画地」に該当する土地では、道路に面していない土地では家が建てられません。
家を建てるためには「土地が道路に2m以上接していること」という決まりがあるため、道路に面していない土地は最低でも2m以上の通路（竿の部分）を確保する必要があります。
旗竿地の売却が難しい理由とは
旗竿地は、長方形や正方形に形が整っている「整形地」と比較すると、売却時の評価が低くなります。
整形地に比べ、旗竿地は買主を見つけるのが難しいからです。
ここでは、旗竿地の売却が難しい理由について解説します。
理由1：再建築不可物件の可能性がある
奥まった土地に家を建てることになる旗竿地では、現在の建築基準法によって多くの制限がかかる可能性があります。
たとえば、現在は土地が2ｍ以上道路と接面している必要がありますが、以前は1.8mという基準が設けられていました。
そのため、以前の基準に合わせて通路が1.8mしかない土地は、現在の建築基準法に反していることになってしまいます。
このような土地は「再建築不可物件」と呼ばれ、建物の新築や建て替えができません。
また、再建築不可物件はリフォームをする際にも制限があることから、市場での価値が大幅に下がる傾向にあります。
理由2：活用できる面積が少ない
旗竿地は、道路に面する間口部分が細長い通路のようになっている点が特徴です。
しかし多くの場合、狭い通路部分には建物を建てることができません。
そのため、同じ面積の土地でも、整形地より活用できる面積が少なくなってしまいます。
理由3：解体や建築コストが高くなる
間口が狭い旗竿地は、重機やトラックが進入しにくいため、通常よりも解体作業や資材の運搬に手間と時間がかかります。
手間と時間がかかればそれだけ人件費などのコストも高くつくため、買主からも敬遠されやすくなってしまうでしょう。
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売却しやすい旗竿地と売却しにくい旗竿地の特徴の違いとは
前述した「旗竿地の売却が難しい理由」なども踏まえて、「売却しやすい旗竿地」と「売却しにくい旗竿地」の特徴について見ていきましょう。
売却しやすい旗竿地の特徴とは
旗竿地だからといって、すべての旗竿地が買主から敬遠されるわけではありません。
ここでは、売却しやすい旗竿地の特徴を解説します。
特徴1：間口が広い
道路に面している通路の幅が広ければ、駐車スペースなどとして活用できます。
一般的に、駐車に必要とされるスペースの広さは長さ5.5m、幅3mです。
さらに広さに余裕があれば、家庭菜園や小さなお庭として利用できるかもしれません。
「活用できる面積が少ない」という旗竿地のデメリットとされる部分を解消できれば、マイナス評価をプラス評価に変えることができるでしょう。
また、間口が広ければ重機やトラックが問題なく進入できるため、通常よりも解体や建築費用がかかるという心配もありません。
特徴2：日当たりが良い
湿気の多い日本では、住居の日当たりの良さや風とおしを重視する傾向にあります。
そのため、旗竿地であっても日当たりが良い土地は売却しやすいといえるでしょう。
住宅が密集している都心部では、整形地であっても「日当たりが悪い土地」が多く存在しています。
旗竿地は都心部に多いため、日当たりの良さで差別化をはかることが可能です。
売却しにくい旗竿地の特徴とは
続いて、売却しにくい旗竿地の特徴について解説します。
特徴1：再建築不可の土地である
現在の建築基準法を満たしていない再建築不可の土地の場合、現状の建物を解体すると新しい建物を建てることができません。
土地を取得したあとの活用方法が限られるため、売却が難しくなってしまうでしょう。
特徴2：通路部分が私道である
道路に面している部分から家を建てる敷地までの通路に、私道を利用している場合があります。
その私道を自分も含めた複数の方で所有しているのであれば、土地を売却する際に権利も一緒に売却するだけなのでとくに問題はありません。
しかし、他人の所有する土地を私道として使わせてもらっている状態なのであれば、その所有者の意思次第で通路を使えなくなるリスクがあります。
そのため、通路部分が私道の旗竿地は売却しにくいと考えておきましょう。
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売却が難しいとされる旗竿地を売却する方法とは
買主に敬遠されやすい特徴を持つ旗竿地を、売却する方法について解説します。
旗竿地を売却する方法1：隣人に購入を打診する
再建築不可の旗竿地は、とくに売却が難しいとされる土地です。
そのため、売却したい土地が再建築不可の土地だという方は、隣接地の所有者に購入してもらえないか相談してみましょう。
隣接地と合わせることで旗竿地の接道部分が大きくなり、再建築不可の土地ではなくなる可能性があります。
隣接地の所有者としても、自身の土地を広くしたいと考えているかもしれません。
旗竿地を取得してより活用しやすい整形地を手に入れることができれば、自宅を広くできるだけでなく、売却する際にも土地の価値を上げることができるからです。
実際に隣人がどう考えているかはわかりませんが、まずは購入について打診してみる価値はあります。
旗竿地を売却する方法2：私道の権利を取得する
旗竿地への出入りに他人の私道を使わせてもらっている場合は、私道の所有者に「私道の持分の購入」か「通行地役権の取得」について相談してみましょう。
私道の持分を購入すれば、私道を自由に通行する権利が得られます。
「通行地役権」とは私道を通行する権利のことで、所有者が許可すれば法律的には無償で権利を得ることが可能です。
しかし、実際には毎年の通行料を支払わなければ権利を得ることは難しいでしょう。
旗竿地を売却する方法3：セットバックする
旗竿地に面している道路は、原則として幅が4m以上なければなりません。
これは、緊急時に救急車や消防車の動線を確保するためです。
そのため4mに満たない場合はセットバックが必要になります。
セットバックとは、道路に面する敷地を後退させて、道路の幅を確保することです。
ただし、近くに公園や広場がある場合など一定の安全基準を満たしていれば、セットバックが不要なケースもあります。
セットバックをすると土地の面積が小さくなってしまうため、セットバックが本当に必要かどうかは事前にきちんと確認しておきましょう。
判断が難しい場合は、不動産会社への相談をおすすめします。
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まとめ
旗竿地にはいろいろな種類があり、売却が難しいとされる理由もその土地によってさまざまです。
土地の形状や広さだけでなく、日当たりや隣接地といった周辺の環境が影響することもあります。
旗竿地の売却を検討されている方は、所有している旗竿地の特徴をしっかりと把握したうえで、適切な売却方法を見極めるようにしましょう。
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