不動産を購入する場合は、多くの方が住宅ローンを利用しています。
しかし、土地だけを購入する場合も同じように住宅ローンが使えるのでしょうか？
実際、注文住宅のように土地を購入し建物が建つまでに時間がかかると、代金を先に支払わなければなりません。
そこで今回は、土地購入の際に住宅ローンは使えるのかについてご説明したうえで、流れや注意点についても解説します。
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結論から言うと、土地だけを購入するにあたって住宅ローンを利用することはできません。
ここでは、融資が受けられない理由や使えるローンの種類について解説します。
利用条件
金融機関で取り扱っている住宅ローンが使える条件は主に3つあります。
1つ目は、自分が住むための住宅購入資金や建築資金にかかる費用であることです。
2つ目は、自分が住むための住宅の増改築資金であることです。
そして、住宅ローンの借換資金での利用の3つになります。
このように、住宅ローンが使えるのは、自分が住むための建物の建築や購入、増改築、借換のときのみになります。
したがって、土地のみの購入で住宅ローンを利用することはできません。
しかし、その場合、注文住宅だとどうなるのでしょうか。
注文住宅の場合
注文住宅では、土地の購入から家を建築するまでの期間が長いため、その間にも費用が発生しています。
たとえば、工事着工時に支払う「着工金」と、上棟時に支払う「中間金」、竣工時に支払う「竣工金」が発生します。
住宅ローンは家が完成し引き渡しのときに融資が実行され、その費用で建物の代金を支払うのが一般的です。
そのため、建築費用に数千万円かかり、着工金や中間金で建築費用の30％ずつかかったとしても、家が完成していなければ融資が実行されることはありません。
この場合の着工金や中間金は、どのように準備するのでしょうか。
続いては、土地の購入にも使える「つなぎ融資」と「土地先行融資」についてご紹介します。
つなぎ融資
つなぎ融資とは、融資が実行されるまでの「つなぎ」の役割を持つもので、着工金や中間金を一時的に立て替え、融資実行のタイミングで返済するという仕組みです。
つなぎ融資を利用することで、土地の代金でも融資で支払うことができます。
そのため、自己資金が少なくても購入できる点が大きなメリットといえるでしょう。
また、抵当権を設定する必要がないため、登記費用などの諸費用を抑えることもできます。
抵当権の設定がないということは、無担保で融資を受けることができるのです。
一方、金利が高めに設定されているのがデメリットです。
抵当権の設定の必要がないため、金融機関にとっては無担保となりリスクが高まります。
さらに住宅ローン控除が利用できない点もデメリットのひとつといえるでしょう。
土地先行融資
土地先行融資とは、土地代金の融資を先行して受けられることをいいます。
しかし、ここで融資が受けられても、住宅ローン審査に通らない場合があります。
そのため、土地と建物の資料を同時に提出したうえで、合計の借り入れ額を審査するのが一般的です。
また、抵当権が設定されており担保があるため、つなぎ融資に比べ金利が低くなります。
さらに、建物が完成し、不動産の名義が同じであるなどの要件を満たすことで、住宅ローン控除を受けられることもあります。
一方、抵当権が設定されるため、諸費用が高いという点がデメリットです。
ローンを利用して土地を購入する際の流れ
ここでは、つなぎや先行融資を利用して購入するまでの流れについて解説します。
まず、評価をおこない買付証明書を提出します。
そして、事前審査を申し込み、本審査を通過すると署名・捺印をし売買契約の成立です。
それでは、これらの流れをひとつずつみていきましょう。
評価方法
融資額を決定するには、土地の評価をおこなわなければなりません。
評価する基準は主に4種類あります。
4種類の特徴をひとつずつご紹介します。
1つ目は公示地価です。
国土交通省が年に一度発表し、一般的な売買の基準となる数値のことをいいます。
審査対象は主に都市計画区域内となります。
2つ目は基準地価です。
全国約2万か所の基準値の標準価格を表したものをいいます。
都市計画区域以外でも審査対象となります。
3つ目は路線価です。
市街地の路線に面している1㎡あたりの評価額を算出する基準の数値をいいます。
国税庁から発表があり、一般的には公示価格の80％程度の値とされています。
4つ目は固定資産税評価額です。
不動産にかかる固定資産税を計算するための値で、国と自治体によって定められています。
一般的には公示価格の70％程度の値とされています。
買付証明書の提出
続いて、不動産会社に購入の旨を伝え買付証明書を提出します。
これは正式な契約書ではないためキャンセルも可能です。
また、この段階でキャンセルをしても手付金などの費用が発生することもありません。
事前審査
そして、ローンを利用する際は、金融機関に建物の見積もり書や図面を提出したうえで、事前審査の申し込みをおこないます。
事前審査を通過すると、本審査でも同様の金額分で融資を受けることができます。
売買契約
最後に、不動産会社から重要事項説明を受けます。
内容を確認し問題がない場合は、署名・捺印をし契約成立となります。
以上が、融資を受け購入するまでの流れです。
ローンを利用して土地を購入する際の注意点
最後に、土地を購入する際の注意すべきポイントについて解説します。
金利が高くなる
つなぎや先行融資は、通常の融資と比較すると金利が高額になる点に注意が必要です。
具体的には、住宅ローンの金利が0.5％前後とすると、つなぎや先行融資では数％程度まで上昇する傾向にあります。
長い目で見た場合、トータルの返済額で大きな差が生じることも十分考えられます。
自分で負担しなければならない利息分も資金計画に組み込み、しっかり計算したうえで利用するかどうかを検討しましょう。
また、つなぎ融資に関しては、住宅ローン控除を利用することができません。
融資の金額によっては、税額控除が適用されるかされないかでは大きな差が生じます。
資金計画を立てる際は、これらを理解し考慮したうえで検討しましょう。
情報を理解しておく
不動産を探すときに、インターネットを活用することで簡単に情報を得ることができます。
しかし、実際は整備が必要であったり、建築に適していなかったりと、現地に足を運ばなければわからない情報もたくさんあります。
整備が必要な場合は、建設前に高額な整備費が必要となる可能性もあるでしょう。
また、地域全体の情報もチェックしておかなければなりません。
不動産自体の条件は良くても、近隣トラブルが多かったり、生活環境が良くなかったりというケースも考えられます。
このような理由から、情報を把握したうえで購入を検討することをおすすめします。
そのため、その不動産を管理している不動産会社に問い合わせたり、可能な場合は現地に足を運んだりと、細かい情報収集もおこなっておきましょう。
まとめ
土地だけの購入で住宅ローンを使うことはできませんが、つなぎ融資や土地先行融資を利用することで融資を受けることができます。
購入の流れは、評価をおこない買付証明書を提出し、事前審査の申し込み、本審査を通過すると売買契約の成立となります。
一方、金利が高いことや不動産の情報を理解しておかなければならないのが注意点です。
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