不動産を相続した方のなかには、さまざまな理由から売却を検討している方もいるかも知れません。
しかし相続した不動産売却をするのはそれほど多く経験することではないため、どのように進めていけば良いのかお悩みの方もいるのではないでしょうか。
そこで今回は相続した不動産を売却するときの手続きや必要な税金の種類、注意点についてご紹介します。
ぜひ参考にしてみてくださいね。
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弊社へのお問い合わせはこちら相続した不動産売却の手続きと流れとは？
不動産を相続し売却するときには、売却手続きに入る前にいくつかの手続きが必要です。
相続から不動産売却までの流れは以下のようになっています。
●相続が発生したら遺言書の有無を確認
●相続人と相続財産の確認
●遺産分割協議（遺言書がある場合・単独相続の場合は不要）
●不動産の名義変更
●不動産の査定と媒介契約
●売却（換価分割の実施）
相続した不動産売却をおこなうときには、不動産の相続人が何人いるのかによって手続きが異なります。
1人の相続人がすべての財産を相続する「単独相続」では、不動産の名義変更後に売却に進むことができますが、一つの不動産を複数の相続人で相続する場合には遺産分割協議が必要です。
遺産分割協議とは複数の相続人で不動産をどのように分割するのか話し合うことで、不動産をそのままの状態で分けるのが難しいときには売却して現金を分割する換価分割という方法を取ることもあります。
名義変更（相続登記）に必要な書類
相続人が確定した場合には不動産の名義人を被相続人（故人）から相続人に変更しなければいけません。
この手続きを「相続登記」と呼び、不動産所在地の法務局でおこないます。
相続登記に必要な書類は以下のとおりです。
●被相続人（故人）の出生から亡くなるまでの戸籍謄本
●被相続人（故人）の住民票の除票
●相続人全員の戸籍謄本と印鑑証明書
●相続人の住民票
●最新の固定資産評価証明書
●遺産分割協議書（遺言書どおりや単独相続の場合は不要）
●登記申請書（不動産の登記事項証明書を取得し作成する）
上記の書類は自分で手続きをおこなう場合に必要な書類となります。
相続登記は司法書士に依頼することもでき、そのような場合には相続人全員の印鑑証明書と委任状のみ用意しましょう。
仲介売却依頼時の契約方法
相続した不動産の相続登記が終了したら、不動産会社と媒介契約を結び仲介売却を依頼するのが一般的な流れです。
仲介売却は媒介契約を結んだ不動産会社が売主に代わり、広告や内覧案内などの売却活動をおこない買主を探し売買契約までをサポートします。
不動産会社には売却が成立することで成功報酬として仲介手数料を支払う仕組みです。
媒介契約には一般媒介契約・専任媒介契約・専属専任媒介契約の3種類があり、それぞれ特徴があります。
一般媒介契約は複数の不動産会社と契約することができ、レインズ（不動産情報システム）への登録義務と売却の活動報告義務がないのが特徴です。
専任媒介契約と専属専任媒介契約は1社のみの契約となり、レインズへの登録義務と売却の活動報告義務があり、活動報告の頻度は専属専任媒介契約のほうが高くなっています。
また専任媒介契約では1社のみの契約ですが、売主が自分で買い手を見つけて売買契約を締結することは可能です。
しかし専属専任媒介契約では自分で買手を見つけて契約することはできません。
複数の会社と契約できる一般媒介契約に比べ、1社としか契約できない専任系の媒介契約では活動報告義務もあり売却に力を入れる可能性が高いといえるでしょう。
そのため所有している不動産の状況にあわせて、媒介契約の方法を慎重に検討するのがおすすめです。
相続した不動産売却にかかる税金と控除制度とは？
相続した不動産売却時には税金や売却に関わる費用が発生します。
売却にかかる税金は大きく分けて2種類です。
●譲渡所得にかかる譲渡所得税
●その他の税金
譲渡所得にかかる税金とは、売却によって得た利益（譲渡所得）に課税される税金で所得税や住民税などを総合して「譲渡所得税」とも呼ばれます。
譲渡所得税は売却価格から取得費用と売却費用を差し引いた譲渡所得に税率をかけて課税するため、譲渡所得がゼロやマイナスの場合には課税されません。
その一方でその他の税金とは、譲渡所得に関わらず不動産売却をおこなう際に必要となる税金です。
具体的には売買契約書に必要な印紙税や、相続登記時の登録免許税の2つがその他の税金といえるでしょう。
譲渡所得税の控除制度
不動産売却時にかかる譲渡所得税は譲渡所得を少なくすることで節税することができます。
譲渡所得を算出する計算式は「売却価格－（取得費用＋売却費用）」となっていますが、一定の要件を満たすことで特例控除を利用することができ、さらに控除金額を差し引くことも可能です。
相続した不動産売却で利用できる代表的な特例を2つご紹介します。
●マイホームの3,000万円特別控除
●相続税納税者の取得費加算特例
「マイホームの3,000万円特別控除」は相続した不動産をマイホームとして居住していた場合や一定の要件を満たすことで利用できる特別控除です。
この控除を受けると譲渡所得から3,000万円の控除されるため、譲渡所得が3,000万円以下の場合は譲渡所得税が課税されないため大きな節税となるでしょう。
また相続税を納税した場合に適用される「相続税納税者の取得費加算特例」は、譲渡所得を算出する際に支払った相続税を取得費に加算することができます。
相続税申告期限から3年以内と期限はありますが、支払った相続税分を加算できるため譲渡所得が減り譲渡所得税額を節税することができるでしょう。
相続した不動産売却をするときには、事前に特例や控除の要件を確認し活用することで税金対策をするのがおすすめです。
相続した不動産売却をするときの注意点とは？
不動産を相続して売却する場合にはいくつかの注意点があります。
一つ目の注意点としては、被相続人の名義のままでは売却ができないということです。
不動産売却の流れのなかでもご紹介しましたが、不動産の相続が発生したときは不動産の名義を相続登記することで登記簿のデータを変更する手続きをおこなわなくてはなりません。
相続登記は義務ではなく期限もありませんが、相続した不動産売却には必要な手続きとなるため忘れずにおこないましょう。
また二つ目の注意点として不動産の状況を把握し契約不適合責任を負わないようにすることが挙げられます。
不動産売却では売主が契約内容と異なる物件を売却してしまうと、買主に対して契約不適合責任を負わなければいけません。
契約不適合責任は契約内容と異なる内容に対して負う責任のため、売却前に物件の状況を把握し欠陥部分も正直に告知することが重要です。
さらに相続時ならではの注意点として相続人の間で話し合いを十分おこなうことも挙げられるでしょう。
複数の相続人がいるケースでは相続に関してトラブルが発生しやすいため注意が必要です。
とくに相続する遺産について話し合う遺産分割協議では相続人同士がしっかり話し合う必要があります。
しかし話し合いが難しい場合には弁護士などの第三者に介入してもらうのも一つの方法といえるでしょう。
相続した不動産売却をするときには、ご紹介したいくつかの注意点に気を付けてスムーズな売却を進めてください。
まとめ
不動産の相続は多くの方にとって初めての経験であることがほとんどです。
とくに相続した不動産売却をおこなうときには手続きの流れや、売却にかかる税金の種類を知っておくことで慌てずに売却を進めることができるでしょう。
また相続の際はほかの相続人との話し合いや協議をおこなうことが必要です。
相続の不動産売却における注意点に気を付けてスムーズで損のない不動産売却をおこなってくださいね。
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