不動産購入は大きな金額がかかるため、多くの方が住宅ローンを契約するものです。
そして、住宅ローンを適切に契約するためには事前に知っておくべき事項が多くあります。
そこで、ここでは住宅ローン審査の流れ、審査基準、落ちないための対策について解説していきます。
不動産購入をお考えの方は、ぜひご確認ください。
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住宅ローンの審査は大きく分けて3つの流れに分けられます。
全体的な流れや内容をご確認ください。
流れ①事前審査
まず、住宅ローンに申し込みをおこなうと事前審査があります。
事前審査とは収入や契約者の条件を確認することで住宅ローンの契約がおこなえるかを判断するための審査です。
というのも、売買契約書の締結後に住宅ローンの契約がおこなえないと契約破棄となり、買い手と売り手どちらにも不利益が生じてしまいます。
そのため、本契約の審査の前で事前審査をおこない、契約が適切であるのかどうかを判断していくのです。
事前審査では収入や職業などが自己申告であることが多くなっています。
事前申し込みから事前審査にかかる期間は3～4日ほどが一般的です。
流れ②本審査
事前審査の次は本審査を受けることが必要です。
本審査とは名称からわかるとおり、実際の契約審査になります。
事前審査は簡単な審査でありましたが、本審査は各項目が細かくチェックされるものです。
また、契約の可否に関わる事項は自己申告でなく書類による審査になります。
本審査は詳細なチェックがなされるため、正式申し込みから1週間～2週間かかることが一般的です。
そのため、事前審査に合格したからといって、本審査も合格できるとはいえません。
本審査で落ちた場合は他の住宅ローンの契約や借り入れ額の減額などの必要がでてきます。
流れ③契約・借り入れ
ここまでの2つの審査を終えると、実際に住宅ローンの契約がなされます。
また、実際の借り入れは不動産の引き渡し時におこなわれることが一般的です。
契約と借り入れがなされると購入した不動産に居住ができるようになるため、事前審査・本審査を頑張っておこなっていきましょう。
住宅ローンの契約から借り入れまでにかかる期間は2週間～1か月と言われており、契約する金融機関によってかなり異なります。
よって、住宅ローンの契約にかかるすべての期間を合算すると、1か月～2か月ほどです。
引き渡しから逆算して住宅ローンの事前申し込みを適切な時期におこなっていきましょう。
適切な時期や申請方法に不明な点があれば不動産会社へお気軽にご相談ください。
どこが見られるの？住宅ローンの審査基準
住宅ローンには事前審査と本審査がありますが、それらはどこが見られるのでしょうか。
ここで住宅ローンの審査基準の代表例を確認してみましょう。
ここでは国土交通省が発表している「令和元年度民間住宅ローンの実態に関する調査 結果報告書」において、融資の際に考慮すると回答した割合の大きさ順にご紹介します。
基準①完済時の年齢（99.0％）
住宅ローンは借り入れであるため、しっかりと全額を返していく必要があります。
そして多くの場合、退職後は収入がなくなり、返していくことが困難になってしまうかもしれません。
最悪の場合、亡くなってしまうとローンの返済がおこなえなくなってしまいます。
そのため、多くの金融機関で完済時の年齢が80歳未満であることを条件としており、もし過ぎる場合は返済期間を短くすることが必要です。
基準②健康状態（98.5％）
健康状態も住宅ローンを滞りなく返済できるのかをチェックする大切な事項です。
もし、金融機関によって返済が困難になる可能性が高いと認定された場合、審査に通らない可能性があります。
健康状態の指標は金融機関によって異なりますが、団体信用生命保険に加入できる健康状態であるといった条件が一般的です。
基準③担保評価（98.2％）
担保評価とは、担保となっている不動産の価値がどのぐらいあるのかということです。
もし、不動産の価値が低すぎると返済不能となった場合の売却額が低くなってしまい、借り入れ額の回収ができないかもしれません。
そのため、不動産の価値自体が低いと審査に響く可能性があります。
基準④借り入れ時年齢（96.8％）
返済完了時の年齢は80歳未満とされていました。
ですので、借り入れ時年齢はそれまでに無理がなく返済できる年齢が望ましいです。
借り入れ時年齢は多くの金融機関で20歳以上71歳未満と定められています。
ただし、年齢が高くなるほど収入が高いことが要求されます。
基準⑤年収（95.7％）
現在の年収は住宅ローンの返済がコンスタントに続けられるかの指標になります。
ですので、審査基準に借り入れ額と収入のバランスが取り入られているのです。
また、年収が不安定とされる個人事業主などの場合は審査がとおりにくいことがあります。
基準⑥勤続年数（95.6％）
多くの金融機関で勤続年数2～3年以上といった条件を定めています。
勤続年数が長いと将来の収入も安定していると考えることが多いようです。
なお、近年では新しい働き方が推奨されていることもあり、勤続年数を考慮しない金融機関も増えてきています。
ただし、未だ勤続年数を考慮する金融機関のほうが多いことをご認識ください。
基準⑦連帯保証（94.2％）
住宅ローンは連帯保証人ではなく保証会社と契約することが一般的です。
しかし、親御さんの名義で新築物件を購入する場合などは親が連帯保証人とならないといけないこともあります。
そのような場合に連帯保証人を拒んでしまうと審査にとおりにくくなることが多いです。
基準⑧金融機関の営業エリア（90.6％）
全国的な金融機関であれば営業エリアが広いため問題ありませんが、地方銀行であると営業エリア外となることで融資対象から外れる可能性があります。
しかし、金融機関の営業エリアを事前に確認することはなかなか難しいです。
営業エリア外の際は申し込み時に融資がおこなえないことが伝えられますので、まずは申し込みをおこなっていきましょう。
住宅ローン審査に落ちないための対策法
住宅ローン審査に落ちてしまうと不動産の購入がおこなえなくなってしまいます。
最後に、住宅ローン審査の合格に近づくための対策法について確認しておきましょう。
対策①頭金を増やす
頭金を増やすと借り入れ額を減らすことができるため、結果的に落ちることを避けられます。
もし、頭金を増やすことができるのであれば、こちらの対策をおこなっていきましょう。
対策②収入合算をおこなう
収入合算とは配偶者や親族などと収入を合わせることで収入を増やす対策法です。
収入合算をおこなうと収入額が大きく増えるため、収入面での審査基準に合格しやすくなります。
ただし、派遣社員は収入の1/2を合算するなど特別な条件が定められていることも多いです。
収入合算による対策法を用いていくのであれば、金融機関としっかりと話し合いながら進めていきましょう。
対策③借り入れ額を下げる
借り入れ額を下げると返済がスムーズに進みやすくなるため、ローン審査に合格しやすくなります。
ですので、ローン審査に落ちてしまうのであれば、親族からの借り入れなどで自己資金の額を増やしていきましょう。
まとめ
今回は住宅ローン審査の流れ、審査基準、落ちないための対策について解説しました。
住宅ローンは不動産購入に深く関わってくるものです。
流れや審査基準についてしっかりと確認しておき、手続きをスムーズに進められるようにしておきましょう。
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