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住宅ローンが返済不可に!適切な対処法と競売の流れ、任意売却について解説

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住宅ローンが返済不可に!適切な対処法と競売の流れ、任意売却について解説

カテゴリ:不動産の豆知識

住宅ローンが返済不可に!適切な対処法と競売の流れ、任意売却について解説

不動産購入時に住宅ローンを組むことがありますが、住んでいくうえで怪我や病気などにより収入が著しく低下することがあります。
そして、結果的に住宅ローンが返済不可になってしまうことも少なくありません。
そういった場合にはどのような対処法を取れば適切に対処していくことができるのでしょうか。
本記事では住宅ローンが返済不可となった際の対処法、対処しない場合に起こる競売、競売の前におこなうべき任意売却の3点について解説していきます。
住宅ローンが返済不可となった方、これから返済不可となるかもしれない方は、ぜひご確認ください。

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住宅ローンが返済不可となった場合の適切な対処法

住宅ローンが返済不可となった場合の適切な対処法

住宅ローンが返済不可となった際に適切な対処法を取ることが必要です。
もし、適切な対処法を取らないと不動産が強制的にオークションにかけられる競売となってしまうかもしれません。
ここで適切な対処法について確認しておき、自分に合った方法ですぐに対処をしていきましょう。

返済不可への対処法①金融機関に内容変更の相談をおこなう

住宅ローンは不動産購入時に取り決めをおこないますが、その時と状況が異なることは大いにあります。
もし、購入時に予想していない出来事によって返済不可となっているのであれば、まずは住宅ローンの契約先である金融機関へ相談をおこなってみましょう。
住宅ローンの金額を下げることはなかなか難しいですが、完済期間の延長はおこなえる可能性があります。

もし、完済期間が延長されると月々の返済額は減るため、支払いがおこなえるようになるかもしれません。
しかし、そもそも完済期間の延長が可能であるのかは場合によって異なります。
また、どのぐらい延長されるのかも場合によって異なるものです。
まずは金融機関へ相談をおこない、完済期間の延長(月々の返済額の減額)の旨を伝えてみましょう。

返済不可への対処法②契約先の借り換え

契約の借り換えとは今の契約先から別の契約先へ変更することを指します。
住宅ローンの金利はすべての契約が一定なのではなく、仕組みや金融機関によって異なるものです。

ですので、今よりも金利が低い住宅ローンを契約することで月々の返済額を減らしていくことができます。
もし、別の住宅ローンのほうが金利が安いのであればこちらの対処法がおすすめです。
金利の情報は各資料からも分かりますが、一般社団法人住宅金融普及協会が金利情報を公開しているためそちらから見比べることをおすすめします。
ただし、借り換えはコストとして40万円ほどが必要です。
ですので、契約の借り換えは将来的に返済不可となる可能性のある方に適した対処法になります。

返済不可への対処法③売却をする

住宅ローンの返済がどうしても厳しい場合は不動産を売り、その売却益で住宅ローンを返済することが可能です。
住宅ローンが残っている場合の不動産売却はのちに解説する任意売却となりますので、ぜひご確認ください。
また、リースバックを用いると売却後に今の家に住み続けることができるといったメリットがでてきます。
リースバックとは、持ち家を不動産会社に売却をし、そこからは賃貸物件として住んでいく売却方法です。
今の家に住み続けたいのか、売却額と期間どちらを優先させるのか、などによって適した売却方法は異なってきます。
売却で返済不可への対処をおこなうのであれば、どの売却方法がもっとも適しているかしっかりと判断しながら手続きを進めていきましょう。
なお、売却にはある程度の期間が必要であり、すぐに売却できるものではありません。
したがって、売却による対処を用いる際は、なるべく早く決断することが重要です。

住宅ローンの返済不可が続くと競売に!

住宅ローンの返済不可が続くと競売に!

住宅ローンの返済不可が続くと競売といったオークション形式によって不動産が強制的に売りに出されます。
しかし、競売は住宅ローンの返済が滞るとすぐされるものではなく、いくつかの段階に分けられて競売へとなっていくものです。
ここで、競売に出されるそれぞれの段階において、どのようなことが起きるのかを確認しておきましょう。

滞納期間2か月:督促状の郵送

住宅ローンの滞納が2か月目になると郵送によって督促状が届きます。
督促状の内容は支払いの催促文となりますが、この段階で支払うと大きな問題とはなりません。
もし、滞納理由が納金を忘れていたなどであればすぐに支払いをおこないましょう。
また、何らかの手段で支払うことができるのであれば、この段階で対処法を取っておくことをおすすめいたします。

滞納期間3か月:ブラックリストへの登録

滞納期間が3か月となると、所有者情報がブラックリストへ登録されます。

こちらのリストに登録されてしまうと信用情報が必要なもの(クレジットカードなど)への登録ができなくなってしまうのです。
現在は信用情報を用いる契約は多数存在するため、ブラックリストに登録される前に対処をおこなっていきましょう。

滞納期間3か月~6か月

滞納期間が3か月~6か月になると「期間の利益損失の通知」が郵送されます。
こちらは滞納金の支払いをおこなわないと一括返済を要求するといった旨の通知書です。

滞納期間6か月以上

滞納金額の一括返済にも応じることができないと、次に代位弁済通知書が届きます。
こちらは保証会社が住宅ローン返済をおこなっていくことが記載されており、つまり強制的に競売がなされるのです。
強制的になされるため、滞納期間が6か月を超えると不動産を手放さなければなりません。

さらに、競売は安く買いたたかれることが多く、非効率な売却をすることになります。
競売のメリットはあまりないため、競売となる前に任意売却の手続きを進めていきましょう。

住宅ローンが返済不可になったら任意売却

住宅ローンが返済不可になったら任意売却

住宅ローンが返済不可となった場合は任意売却をおすすめいたします。
ここで任意売却とはどのような売却方法であるのかとメリットについて確認していきましょう。

任意売却とは

任意売却とは金融機関に売却の相談をおこない、了承を得ることができれば売却を進めていく方法です。
通常、住宅ローンが残っていると抵当権が残っているため売却がおこなえませんが、相談をすることでおこなえるようになることがあります。
これを任意売却と呼び、下記に示すよう競売よりもメリットが多いため積極的に用いていきましょう。

メリット①情報を公開せずに売却がおこなえる

競売はインターネット上に不動産情報が掲載されていくため、近所の方にばれる可能性は拭えません。
しかし、任意売却は契約によっては情報公開をせずに売却を進めることができます。
滞納や売却を知られたくない方は任意売却を用いることが必要です。

メリット②売却額が競売よりも高い

競売は強制的に売りに出されていることもあり、相場よりも安い金額で買われることが少なくありません。
しかし、任意売却は競売よりも高い値段で売れることが多く、効果的な売却をおこなうことができます。
より大きな売却額を実現したい場合は任意売却を進めていきましょう。

メリット③引き渡しまでの期間が早くなる可能性がある

競売はオークション形式であるため、比較的長い期間をかけて購入者が決まるものです。
一般的には半年ほどかかると言われていますが、場合によっては2年以上かかることもあります。
一方で任意売却は販促活動をおこなうことができるため、活動次第ではすぐに購入者を見つけることができるのです。
具体的にかかる期間は不動産によって異なるため、まずは不動産会社へ期間の相談をおこなってみましょう。

まとめ

本記事では住宅ローンが返済不可となった際の対処法、対処しない場合に起こる競売、競売の前におこなうべき任意売却の3点について解説しました。
対処法はいくつかのものがありましたが、自分に合ったものを進めていくことが大切です。
また、競売となる前にさまざまなメリットがある任意売却を進めることを基本的にはおすすめいたします。
もし、対処法や任意売却について不明な点がございましたら、弊社へ気軽にご相談ください。

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