不動産を売却して利益が出ると、譲渡所得税が課税されることになります。
そのため、その利益（＝売却益）については正確に算出しなければなりません。
ここでは、不動産の売却を検討している方に向けて、売却益の計算方法や概要について解説します。
不動産の売却益とは？売却代金とは異なる点に注意！
不動産を売却したときに受け取る売却代金は、すべてが利益ではありません。
不動産の売却益とは、不動産の売却価格から、売却する際にかかった費用を差し引いた差額部分のことです。
税制上はこの利益に応じて税金が課せられる仕組みになっているため、不動産売却益が出た場合、翌年の3月15日までに確定申告が必要です。
不動産売却益の計算方法のポイント！特別控除にも注意
不動産の売却益の金額が譲渡所得として課税対象され、下記の計算式で譲渡所得を算出します。
譲渡所得＝ 売却価格－(取得費＋譲渡費用)－ 特別控除
取得費とは不動産の購入代金のほか、建築代金、設備費や改良費、購入したときに納めた登録免許税、不動産取得税、印紙税、立退料などが含まれます。
ただし、建物の取得費からは経過年数に応じて減価償却費を差し引きます。
減価償却費 ＝ 建物購入代金 × 0.9 × 償却率 × 経過年数
構造別の償却率は、木造の場合0.031、軽量鉄骨造で0.025、鉄筋コンクリート造で0.015となります。
たとえば建物の代金が2,000万円の木造一戸建てを購入し、10年間住んでいたときの減価償却費は【2,000万円×0.9×0.031×10年＝558万円】です。
この金額は取得費から除かなければなりません。
また、譲渡費用とは、売却するために支出した費用のことで、仲介手数料や登記費用、測量費、印紙代、立退料や建物の取り壊し費用なども計上できます。
さらに、特定の要件に該当する売却の場合、特別控除を計上することができます。
特別控除の例
●3,000万円の特別控除の特例：自宅の売却に利用できる3,000万円特別控除
●特定の居住用財産の買換えの特例：売却した価格よりも高い住宅に買い替えた場合、売却による譲渡所得の課税の次回の売却時まで繰り延べられる特例など
このように、売却価格から「取得費」「譲渡費用」「特別控除」を差し引きした結果、課税譲渡所得金額があれば譲渡所得税を払うことになります。
課税譲渡所得金額がなければ、譲渡所得税を払うことはありません。
売却益ばかりじゃない！不動産売却損が出た際の節税方法
不動産の売却時、買ったときより値下がりしていて売却損が出ることがあります。
この場合 譲渡所得がマイナスになるため譲渡損失と呼びます。
不動産の売却で譲渡損失が発生したときは「損益通算」といい、売却した年の分離課税に係る他の不動産の譲渡所得と相殺することで所得を減らし、所得税や住民税を軽減できます。
譲渡損失が所得を上回る場合はその年の所得だけでなく、相殺しきれなかった分の損失を翌年に繰り越すことで、翌年の所得とも相殺できる特例があります。
この特例を「譲渡損失の損益通算・繰越控除」と呼び、売却の翌年から最長3年間の繰越控除が可能です。
まとめ
不動産売却益の概要や計算方法についてご紹介しました。
売却益が出た場合は確定申告が必要となり、必ずこのような計算をしなければなりません。
不動産を売却する際は、かかった費用の領収証などをきちんと保管しておきましょう。
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